Opodatkowanie VAT wynajmu lokalu użytkowego po likwidacji dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej

Odpowiedź

Wynajem lokalu użytkowego pomimo likwidacji dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej powoduje, że Czytelnik nadal jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, a zatem wynajem, co do zasady, podlega opodatkowaniu VAT. Jeżeli Czytelnik spełnia warunki i dokona wyboru zwolnienia z VAT wówczas konieczne będzie przeanalizowanie, czy nie powstanie obowiązek dokonania korekty części odliczonego od nabycia lokalu podatku VAT zgodnie z art. 91 ustawy. Wycofanie z ewidencji środków trwałych lokalu w opisanym przypadku nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ze względu na to, że będzie on nadal wykorzystywany przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług  opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1). Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa. 

Jednak aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług  niezbędne jest również stwierdzenie, czy odpłatna dostawa towarów lub  odpłatne świadczenie usług dokonane zostało przez podatnika podatku od towarów i usług. 

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. 

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podkreślić należy, że stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy o VAT czynności określone w ust. 1 tego artykułu, podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. 
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług jest niezależną od definicji działalności zawartych w przepisach ustawy prawo przedsiębiorców czy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przyjmuje się, że definicja zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny. Pozwala ona na objęcie pojęciem podatnika tych, którzy prowadzą działalność, w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego. 

Odnosząc powyższe normy prawne do stanu faktycznego przedstawionego przez Czytelnika w zadanym pytaniu, należy stwierdzić, iż najem lokalu użytkowego po zakończeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy prawo przedsiębiorców czy też ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie czynnością stanowiącą odpłatne świadczenie usług w rozumieniu zacytowanego powyżej art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a Czytelnik nadal będzie osobą prowadzącą działalność gospodarczą, skutkiem czego najem ten będzie, co do zasady, podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynności najmu lokalu użytkowego mieszczą się bowiem w definicji działalności gospodarczej przyjmując, że umowa najmu lokalu użytkowego zawierana jest na dłuższy czas. Jest też czynnością odpłatną co wynika z charakteru umowy najmu jako czynności cywilnoprawnej odpłatnej – art. 659 ustawy Kodeks cywilny. 
Zatem, pomimo że Czytelnik likwiduje dotychczas prowadzoną działalność gospodarczą, to wynajem lokalu użytkowego powoduje, że Czytelnik nadal jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, a zatem wynajem podlega opodatkowaniu VAT.   W myśl art. 113 ust. 11 ustawy o VAT podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia. Zatem, jeżeli Czytelnik spełnia w/w warunki może od początku kolejnego miesiąca skorzystać ze zwolnienia. Wówczas jednak konieczne będzie przeanalizowanie, czy nie powstanie obowiązek dokonania korekty części odliczonego od nabycia lokalu VAT zgodnie z art. 91 ustawy.  

Zatem, co do zasady, wycofanie powyższego lokalu z ewidencji środków trwałych, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, ze względu na to, że będzie on nadal wykorzystywany przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Ewidencja w deklaracjach: W deklaracji VAT-7(20) wynajem lokalu na cele użytkowe należy wykazać w deklaracji w poz. 19 i 20.

                                                                                      Sławomir Strzykalski

Podstawa prawna:  art. 5 ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, art. 15 ust. 1 i ust. 2, art. 91 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług