0
1274
W grudniu 2016 zakupiono mieszkanie/mały dom segment od dewelopera na fakturę z 8% VAT na działalność gospodarczą. Podatek VAT odliczono, wykończono mieszkanie i oddano do użytku w październiku 2017 r. Umieszczono w ewidencji środków trwałych. Wykończenie domu wyniosło 40 tys. zł Co z pierwszym zasiedleniem? Czy, jeżeli zakup był na czynnego vatowca i odliczono VAT od zakupu to już nie możemy skorzystać ze zwolnienia w przypadku sprzedaży tego segmentu w 2020 r.? Czy sprzedając musimy sprzedać z VAT 23% lub 8%?
ODPOWIEDŹ
Jeżeli ulepszenia nieruchomości nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej sprzedaż segmentu w 2020 roku będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT. Wówczas konieczna będzie korekta odliczonego podatku naliczonego za pozostały okres korekty. Natomiast w sytuacji, gdy ulepszenia przekroczyły 30% to dostawa będzie podlegać opodatkowaniu stawką 23% lub 8% (dochodzi do pierwszego zasiedlenia). Preferencyjna stawka może być zastosowana do dostawy budynku należącego do obiektów budownictwa mieszkaniowego tj. budynku mieszkalnego stałego zamieszkania sklasyfikowanego w PKOB w dziale 11 objętego społecznym programem mieszkaniowym.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Natomiast dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą powyższym zwolnieniem, zwalnia się pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (art. 43 ust. 1 pkt 10a).
Natomiast przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Czytelnik nie określił w pytaniu, jaka jest wartość nieruchomości. Najprawdopodobniej jednak ulepszenie nieruchomości w wys. 40 tys. zł nie przekroczyło 30% jej wartości. Od oddania ulepszonej nieruchomości do użytkowania upłynęło 2 lata zatem Czytelnik sprzedając nieruchomość będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli dostawa będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, to w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości z czynności podlegających opodatkowaniu na czynności zwolnione Czytelnik będzie miał obowiązek dokonać korekty odliczonego podatku naliczonego za pozostały okres korekty jednorazowo, w miesiącu w którym dokona sprzedaży. Proszę także pamiętać, że Czytelnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynku, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku są podatnikami VAT czynni, złożą, przed dniem dokonania dostawy budynku właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy. Oświadczenie, musi również zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku oraz adres budynku.
Jeżeli jednak ulepszenie przekroczyłoby 30% wartości nieruchomości to sprzedaż zostanie opodatkowana ze stawką 23% lub 8%. Preferencyjna stawka może być zastosowana do dostawy budynku należącego do obiektów budownictwa mieszkaniowego tj. budynku mieszkalnego stałego zamieszkania sklasyfikowanego w PKOB w dziale 11 objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się:
1) budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni użytkowej nie większej niż 300 m2;
2) lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej do 150 m2 .
W przypadku przekroczenia limitów stawkę VAT 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, (z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12 pkt 2 ustawy o VAT).
Ewidencja w deklaracji VAT-7(20)- dostawę zwolnioną należy wykazać w poz. 10, dostawę opodatkowaną stawką 23% w pozycjach 19 i 20, natomiast opodatkowaną stawką w wys. 8% w poz. 17 i 18, natomiast korektę odliczonego podatku (w przypadku zwolnienia z VAT należy wykazać w poz. 47 „in minus”).
Ewa Kot
Podstawa prawna: art. 2 pkt 12, pkt 14, art. 41 ust. 12 - 12c, art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ust. 10 i ust. 11, art. 91 ust. 4 – ust.7 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
