Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego a VAT

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwrócił się Podatnik, który jako organ samorządu terytorialnego, dokonuje aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 1 maja 2004roku. Na podstawie wyceny nieruchomości określona zostaje nowa-wyższa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Użytkownikowi wieczystemu wysłane zostaje wypowiedzenie opłaty rocznej zgodnie z art. 77-78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku ma on możliwość odwołania się od przesłanego wypowiedzenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a w przypadku jeżeli jest niezadowolony z orzeczenia Kolegium do wniesienia sprzeciwu do sądu powszechnego. Orzeczenie Sądu, kończące sprawę może zawierać rozstrzygnięcie podtrzymujące kwotę wynikającą z aktualizacji lub ją skorygować. Końcowy rezultat postępowania stanowi określenie nowej wysokości opłaty. Kwota różnić się będzie od opłaty przed aktualizacją.

Wątpliwości Podatnika dotyczą ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego oraz podstawy opodatkowania od aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowana wieczystego.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Z obowiązujących przepisów wynika, iż w przypadku użytkowania wieczystego, właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty w tym czasie posiada we władaniu rzecz cudzą. Jednakże jego prawo w stosunku do tego gruntu pozwala na dysponowanie rzeczą w sposób zbliżony do właściciela. Użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłata roczna może zostać zaktualizowana. W przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości obowiązany jest on do uiszczania opłaty w dotychczasowej wysokości.

Natomiast do uznania za dostawę dla potrzeb podatku od towarów i usług wystarczające jest władanie towarem jak właściciel, a nie bycie właścicielem w sensie prawnym, dlatego też oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste spełnia definicję odpłatnej dostawy towarów, co potwierdza art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym podlega ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Jednocześnie stosownie do art. 19 ust. 16b ww. ustawy, w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Zatem mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis zdarzenia organ podatkowy stwierdził, iż skoro podstawą opodatkowania jest obrót rozumiany jako kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku, to opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegać, w przypadku gdy użytkownik wieczysty wniósł wniosek do organu odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości i nie ma w tej sprawie prawomocnego rozstrzygnięcia – kwota uiszczana w dotychczasowej wysokości, ponieważ z cyt. przepisu art. 78 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż użytkownik wieczysty jest w takim przypadku obowiązany do uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Opłata roczna w dotychczasowej wysokości stanowić będzie podstawę opodatkowania rozumianą jako kwotę należną z tytułu sprzedaży. Opłata ta powinna zostać udokumentowana poprzez wystawienie faktury VAT. Obowiązek podatkowy w tej sytuacji powstanie zgodnie z art. 19 ust. 16b ustawy o podatku od towarów i usług tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Reasumując organ podatkowy stwierdził, iż obowiązek podatkowy powstanie 31 marca 2013 roku, o ile podatnik nie otrzyma przed upływem ww. terminu zaliczki. Natomiast, w przypadku gdy prawomocne orzeczenie kończące sprawę będzie zawierało rozstrzygnięcie, w którym opłata po aktualizacji zostanie ustalona w innej wysokości niż kwota uiszczana przez użytkownika wieczystego w dotychczasowej wysokości, podatnik będzie zobowiązany do wystawienia faktury korygującej podstawę opodatkowania w rozliczeniu okres, w którym uprawomocni się wyrok sądu.

Podstawa prawna: art. 7 ust. 1 pkt 6, art. 19 ust. 16b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.