Czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT

ODPOWIEDŹ

Umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Sprzedaż nieruchomości poprzedzona jest zwykle umową przedwstępną. Jest to rozwiązanie korzystne dla obu stron transakcji. Zwykle kupujący ma pewność że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komu innemu a sprzedawca, że w razie nie dojścia do skutku umowy otrzyma odszkodowanie.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności rzeczy lub praw i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę ceny (zaliczki, zadatku) określonej z tytułu sprzedaży następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności. W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej.

Jak wynika z pytania, Firma X zawarła z firmą Y przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. W międzyczasie Gmina skorzystała z prawa pierwokupu terenu i stała się jej właścicielem. Firma Y nadal użytkuje ten teren, a Gmina zwróciła się do niej z propozycją zawarcia umowy dzierżawy. Firma Y odrzuciła propozycję i wniosła do sądu pozew o unieważnienie umowy pierwokupu (uznała ja za wadliwą).

Pytanie dotyczy możliwości dochodzenia przez Gminę roszczeń w stosunku do firmy Y z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości i opodatkowanie podatkiem VAT.

Umowa przedwstępna ma jedynie charakter czysto zobowiązaniowy bez skutku w postaci zbycia prawa. Prawo własności do momentu podpisania umowy właściwej pozostaje przy dotychczasowym właścicielu, a u przyszłego nabywcy pojawia się wyłącznie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie wynikającym z podpisanej umowy przedwstępnej. Zatem zawarcie umowy przedwstępnej Firmy X i Y nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Jeżeli z tytułu tej umowy Firma Y zapłaciła zaliczkę, to zgodnie z obowiązującymi przepisami gdy nie została zrealizowana umowa przedwstępna, to wygasło zobowiązanie podatkowe wynikające z otrzymania zaliczki na poczet dostawy wynikającej z niezrealizowanej ostatecznie umowy. Opodatkowaniu VAT co do zasady podlegają bowiem dostawy towarów i świadczenie usług, a nie płatności dokonane z tytułu tych transakcji.

Z pytania wynika, że Gmina zwróciła się z propozycją zawarcia umowy dzierżawy do Firmy Y, która nadal użytkuje ten teren. Firma Y nie zgodziła się na tę propozycję.

Nieruchomości gruntowe są, zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny, częścią powierzchni ziemskiej i stanowią odrębny przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Z kolei zgodnie z art. 143 ww. Kodeksu, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

Powyższe oznacza, że złoża kruszywa naturalnego, stanowią część składową nieruchomości gruntowych. W momencie nabycia rzeczy głównej, nabywane są bowiem również wszelkie jej części składowe. Z pewnością, złoże kruszywa naturalnego jest częścią składową nieruchomości gruntowej do momentu jego wydobycia.

Gmina jest w chwili obecnej właścicielem gruntu i znajdującego się tam kruszywa. Firma Y odrzuciła propozycję zawarcia umowy dzierżawy i wniosła do sądu pozew o unieważnienie umowy pierwokupu.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności. Kluczową kwestią jest fakt istnienia zgody (umowy) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody (umowy).

Jeżeli Firma Y jako korzystający z nieruchomości będzie ją użytkować za zgodą Gminy (nawet dorozumianą), a także jeżeli Gmina będzie z różnych względów tolerować sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, Firma Y korzysta z należącej do niego rzeczy, to w tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie bowiem z art.8 ust.1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji stanowi świadczenie usług.

Natomiast w przypadku, jeżeli Gmina będzie podejmować wszelkie czynności zmierzające do odzyskania nieruchomości (kruszywa), np. wytoczy powództwo sądowe to bezumowna czynność, dokonywana bez jego zgody (wyraźnej lub dorozumianej), nie stanowi usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a zapłata z tego tytułu odszkodowania nie stanowi należności za jej wykonanie.

Tak więc jedynie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości należne od byłego dzierżawcy korzystającego z nieruchomości bez tytułu prawnego i bez zgody właściciela nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podlega natomiast opodatkowaniu sytuacja, gdy Gmina wyrazi jakąkolwiek zgodę na korzystanie z tej nieruchomości przez Firmę Y. Najważniejszą kwestią jest w przypadku Czytelnika, właściwe określenie okoliczności korzystania z nieruchomości, tj. czy Gmina wyraziła na tą czynność jakąkolwiek zgodę.

Karol Zen