0
1136
Opłaty uiszczane przez właścicieli lokali użytkowych tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem nie mogą być dokumentowane fakturami.
Natomiast należności wnoszone za poszczególne lokale na poczet ich utrzymania winny być, gdy Wspólnota jest czynnym podatnikiem podatku VAT, udokumentowane fakturą z powyższego tytułu.
Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 19 kwietnia 2013 roku nr ILPP5/443-29/13-2/KG.
Sytuacja Podatnika
O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Wspólnota, w skład której wchodzą wyłącznie stanowiące odrębną własność lokale użytkowe - żaden z lokali nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych - a prawem związanym z prawem własności poszczególnych lokali jest udział w nieruchomości wspólnej. Zakres działania wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną. Członkowie wspólnoty - właściciele lokali stanowiących odrębną własność - wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmują lokale innym podmiotom do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarządca zgodnie z podjętą przez wspólnotę uchwałą oraz na mocy zawartej umowy o zarządzenie reprezentuje wspólnotę w zakresie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie od wspólnoty po wystawieniu faktury. Właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć, proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej, w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
Wysokość zaliczek jakie zobowiązani są uiszczać właściciele lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego oraz kosztów utrzymania poszczególnych lokali określana jest corocznie w uchwale wspólnoty o rocznym planie gospodarczym. Jednocześnie to Wspólnota dokonuje bezpośredniego zakupu usług i mediów koniecznych do utrzymania nieruchomości, w tym dostawy koniecznych mediów zarówno do części wspólnych jak i do poszczególnych lokali. Wspólnota występuje więc w dwóch rolach - nabywcy towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz nabywając towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali. W pierwszym przypadku wspólnota nabywa towary i usługi we własnym imieniu i na własne potrzeby natomiast w drugim przypadku ostatecznymi konsumentami są właściciele poszczególnych lokali. Z tytułu rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania poszczególnych lokali Wspólnota nie pobiera od właścicieli lokali tworzących wspólnotę żadnego wynagrodzenia, marży lub innego świadczenia.
W związku z powyższym Wspólnota zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy po zarejestrowaniu się jako podatnik podatku VAT ma obowiązek wystawiać faktury VAT zarówno na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz koszty utrzymania lokali, czy tylko w zakresie kosztów utrzymania lokali.
Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej
Udzielając odpowiedzi organ podatkowy na wstępie wskazał, iż na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.
Bowiem Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali, mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wspólnota Mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie Wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.
Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty za fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.
Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym, Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi.
W konsekwencji, należy stwierdzić, iż obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze powyższe organ podatkowy stwierdził, iż w analizowanej sprawie czynność rozliczania przez Wnioskodawcę opłat z tytułu mediów dotyczących części wspólnej nieruchomości, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tak więc uiszczanie należności przez członków Wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca nie jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji, nawet w sytuacji zarejestrowania się Wspólnoty jako podatnika VAT, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.
Z kolei, dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali użytkowych, Wspólnota działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jednocześnie organ podatkowy podkreślił, iż Wspólnota może korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku, o którym mowa w art. 113 ww. ustawy. W okresie korzystania z ww. zwolnienia od podatku Wspólnota, jeżeli jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony, może wystawić właścicielom lokali faktury na pokrycie kosztów utrzymania tychże lokali. W sytuacji zaś, gdy Wnioskodawca utraci prawo do ww. zwolnienia od podatku lub zrezygnuje z tego prawa, na podstawie art. 106 ustawy oraz § 4 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia jest zobowiązany wystawić faktury dokumentujące powyższe czynności.
Podstawa prawna: art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a, art. 106 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, § 4 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
