Dostawa nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu

ODPOWIEDŹ

Świadczenie w miejsce wypełnienia (datio in solutum) zostało uregulowane w art. 453 Kodeksu Cywilnego (KC), który mówi, że jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.

 

1.1. Czy czynność ta podlega opodatkowaniu VAT?

Zgodnie z art. 5 ust.1 pkt.1 ustawy o podatku od towarów i usług (UPTiU), opodatkowaniu VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art.7 ust.1 UPTiU rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W opisanej przez Pana sytuacji doszło do przeniesienia prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej wraz z towarzyszącą im infrastrukturą na rzecz wierzyciela Pana firmy. Przeniesienie prawa własności nastąpi z chwilą podpisania aktu notarialnego, na mocy którego wierzyciel stanie się właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Czynność ta w świetle powyżej przytoczonych przepisów ustawy o VAT stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

1.2. Jaka stawka podatku ma zastosowanie do opisanej czynności?

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług dla czynności polegającej na dostawie nieruchomości wynosi 23%, ale istnieją wyjątki od tej reguły.

Jako podatnik VAT dokonywał Pan w pełni odliczenia podatku VAT od zakupów związanych z realizacją inwestycji, a tym samym nie mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia, które ustawodawca przewidział w art. 43 ust.1 pkt. 10a UPTiU. Art. 43 ust.1 pkt. 10 UPTiU, mówi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art.2 pkt.14UPTiU przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W Pana przypadku mamy do czynienia z dostawą budynków w ramach pierwszego zasiedlenia, tak więc skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust.1 pkt.10 jest również niemożliwe.

Kolejny wyjątek ustawodawca zamieścił w art. 41 ust.12 UPTiU, zgodnie z którym preferencyjną stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się między innymi obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych (art. 41 ust.12a UPTiU). Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w myśl art.41 ust.12b UPTiU, nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej powyższe limity, 8% stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Natomiast przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z art. 2 pkt.12 UPTiU, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z treści pytania wiadomo, że wybudowane przez Pana firmę domki jednorodzinne w zabudowie szeregowej mają powierzchnię od 120 do 150 m.kw, w związku z tym stanowią one obiekty budownictwa mieszkaniowego objęte społecznym programem mieszkaniowym i są opodatkowane 8% stawką podatku VAT.

Należy w tym miejscu zwrócić szczególną uwagę na zapisy art. 29 ust.5 UPTiU, który mówi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z §7 ust.7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, obniżoną do wysokości 8% stawkę podatku stosuje się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 8%.

Z treści pytania wiadomo, że poza budynkami mieszkalnymi i gruntem, przekazał Pan Wierzycielowi również części wspólne zabudowań w postaci infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, ścieżki dla pieszych, podjazd dla samochodów). Infrastruktura ta wraz z gruntem pod nią nie może być opodatkowana według tej samej stawki, jaką opodatkowane będą budynki i towarzyszący im grunt. Części wspólne należy wyodrębnić i opodatkować podstawową 23% stawką podatku VAT. Stanowisko takie zaprezentował między innymi Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 22 kwietnia 2011 roku, sygnatura ILPP2/443-195/11-4/EN.

Przykład

Deweloper, będący podatnikiem VAT zbył dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej o powierzchni 140 m.kw w ramach pierwszego zasiedlenia. Wartość domu wynosi 550.000 zł brutto a wartość gruntu stanowi dodatkowo 50.000 zł brutto. Sprzedaż budynku wraz z gruntem objęta jest 8% stawką podatku VAT. W związku z tym podatek wyniesie 44.444,44 zł (600.000 zł x 8% : 108%).

Dodatkowo, wraz z domem, deweloper dokonał zbycia udziału w infrastrukturze towarzyszącej temu budynkowi o wartości 10.000 zł brutto oraz udział w gruncie wyliczony proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez infrastrukturę o wartości 2.000 zł brutto. Udział w infrastrukturze wraz z udziałem w gruncie są opodatkowane 23% stawką podatku VAT. W związku z tym podatek VAT wyniesie 2.243,90 zł (12.000 zł x 23% : 123%).

1.3. Moment powstania obowiązku podatkowego

Zgodnie z art.19 ust.10 UPTiU, w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty za tę nieruchomość, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania. W opisanym przez Pana przypadku za dzień wydania nieruchomości należy uznać dzień podpisania aktu notarialnego. Podpisanie aktu notarialnego jest bowiem warunkiem koniecznym i wystarczającym do tego żeby uznać, że dostawa nieruchomości miała miejsce.

Dorota Mróz

Biegły Rewident