Dzierżawa budynków na rzecz Gminy a VAT

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 21 kwietnia 2016 roku nr IBPP3/4512-28/16/EJ.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Spółka, czynny podatnik VAT, która zamierza wybudować zespół budynków wielorodzinnych o zróżnicowanej wysokości z przeznaczeniem w całości na funkcję mieszkalną wraz z kondygnacją podziemną, w której zlokalizowane będą garaże podziemne, pomieszczenia techniczne i komórki lokatorskie. Budowa budynków podzielona będzie na 5 etapów. Każdy etap to jeden budynek. Sukcesywnie, po zamknięciu kolejnych etapów Spółka wydzierżawi budynki gminie, która zawierać będzie umowy najmu z docelowym użytkownikiem. Umowa z gminą nie będzie zastrzegać możliwości wykorzystania lokali wyłącznie dla celów mieszkaniowych.

Jednocześnie Spółka, na zlecenie gminy, będzie świadczyła usługi zarządzania nieruchomościami. Do niej będą należeć czynności związane z jej utrzymaniem takie jak: utrzymanie parkingów, czystości, wywóz nieczystości. W zakres czynności nie będzie wchodzić wycena nieruchomości.

W związku z powyższym Spółka zwróciła się do organu podatkowego z następującymi pytaniami:

• jaka stawka VAT powinna być zastosowana do rozliczenia umowy dzierżawy budynków w całości na rzecz gminy oraz do usług zarządzania nieruchomością,

• czy możliwe jest odliczenie podatku naliczonego VAT zapłaconego podczas budowy zespołu budynków?

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Udzielając odpowiedzi organ podatkowy wskazał, iż aby usługa najmu nieruchomości korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, musi łącznie spełniać przesłanki co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Spółka mogłaby zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przedmiotowej usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawierałaby między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych przez pośrednika.

Jednakże z opisu sprawy wynika, iż umowy zawarte z Gminą na usługę dzierżawy, nie będą zastrzegać możliwości wynajmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zatem nie będą mogły korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji będą podlegać opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Natomiast dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu, którego one dotyczą. Skoro, jak wynika z opisu sprawy, Spółka nie będzie świadczyć usługi zarządzania nieruchomością na zlecenie, a ponadto świadczona usługa nie zawiera się w symbolu PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, wobec tego Spółka nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT dla usługi zarządzania nieruchomością, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Zatem, jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy.

Udzielając odpowiedzi na kolejne pytanie organ podatkowy wyjaśnił, iż podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny. Dokonując analizy opisu sprawy organ podatkowy wskazał, iż taki związek występuje. Bowiem Spółka z tytułu odpłatnego udostępniania lokali mieszkaniowych na rzecz gminy osiągać będzie obrót opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Również usługa zarządzania wybudowanymi nieruchomościami będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, w związku z przekazaniem lokali mieszkalnych do odpłatnego używania na podstawie umowy dzierżawy oraz świadczeniem usługi zarządzania tymi nieruchomościami dokonane przez Spółkę zakupy w ramach realizacji inwestycji są zakupami związanymi z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Z uwagi zatem na spełnienie podstawowej przesłanki warunkującej prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, Spółka ma możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z budową zespołu budynków, o których mowa we wniosku.

Podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.