Jak udokumentować przeniesienie na najemcę kosztów podatku od nieruchomości

ODPOWIEDŹ

Osoba będąca właścicielem lokalu użytkowego nie może w drodze umowy cywilnoprawnej przenieść obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości na najmującego lokal użytkowy. Możliwe jest natomiast zawarcie w cenie czynszu kwoty odpowiadającej podatkowi od nieruchomości albo też oddzielne zapisanie, iż najmujący będzie ponosił jego koszt. Niezależnie od rodzaju zapisu, kwota podatku od nieruchomości, która będzie „przerzucona” na najmującego stanowić będzie całość na gruncie wyliczenia podstawy opodatkowania dla celów podatku VAT. Zatem wynajmujący ma obowiązek wystawić fakturę i naliczyć podatek należny od całości kwoty jaką płacić będzie najmujący.

UZASADNIENIE

Przedsiębiorcy podpisujący umowę najmu przeważnie ustalają, że wydatek odpowiadający kwocie podatku od nieruchomości od najmowanej nieruchomości będzie pokrywany przez przedsiębiorcę, który ma status najemcy. Najczęściej kwota ustalonego czynszu jest tak skalkulowana, iż uwzględnia miesięczny wydatek na podatek od nieruchomości. Powstaje jednak niekiedy wątpliwość czy jest możliwe, aby podatku od nieruchomości nie traktować jako składowej kwoty czynszu, a odrębnie w postaci noty księgowej „przerzucać” na najmującego. Takie podejście ma tak naprawdę na celu obniżenie podstawy opodatkowania dla potrzeb ustalenia podatku należnego VAT. Należy na wstępie wskazać, że:

• podatek od nieruchomości nie może być „przerzucony” na najemcę w drodze umowy cywilnoprawnej – nie jest zatem możliwa sytuacja, w której w umowie cywilnoprawnej pomiędzy wynajmującym a najemcą zostanie zapisane, że podatek od nieruchomości będzie płacony przez najmującego,

• jest natomiast prawnie możliwa sytuacja, iż najmujący zobowiąże się że będzie zwracał wynajmującemu równowartość kwoty podatku od nieruchomości.

Powyżej wskazane zasady mogą wydawać się mało istotne i mające charakter technicznego zapisu o sposobie obciążenia kwotą podatku od nieruchomości najemcy, przy czym należy zauważyć, iż zapis o obowiązku zapłaty podatku przez najemcę powodowałby zmianę wbrew ustawie o podatkach i opłatach lokalnych osoby podatnika – zmiana podatnika odbyłaby się w drodze zapisu umowy cywilnoprawnej co jest niedopuszczalne.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z treścią art.29a ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u.) podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Ponadto z ust.6 tego artykułu wynika, że podstawa opodatkowania obejmuje:

• podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku,

• koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że do podstawy opodatkowania może być doliczona kwota podatku, czyli w omawianym przypadku kwota podatku od nieruchomości. Niemniej, co najbardziej istotne w omawianym przypadku z punktu widzenia wliczenia kwoty podatku od nieruchomości do podstawy opodatkowania VAT jest fakt, że kwota refundowanego tak naprawdę podatku jest funkcjonalnie związana z przedmiotem umowy najmu. Wynajmujący zatem:

• nie może w żaden sposób refakturować kwoty podatku od nieruchomości, gdyż podatek nie może być przedmiotem sprzedaży,

• nie może wystawić noty księgowej, gdyż kwota podatku od nieruchomości nie stanowi samoistnego bytu ekonomiczno-prawnego, lecz pozostaje w funkcjonalnym związku z umową najmu,

• może zapisać w umowie najmu, że najemca będzie zobowiązany do refundacji podatku od nieruchomości,

• niezależnie od tego, czy kwota podatku od nieruchomości będzie włączona do kwoty najmu czy też będzie stanowić odrębną pozycję kosztową w ramach umowy, to zawsze odpłatne świadczenie usługi najmu należy traktować jako skategoryzowaną usługę (jednolitą), a nie jako zbiór odrębnych pozycji kosztowych.

Mamy bowiem w tym przypadku do czynienia z transakcją, która stanowi w swej istocie całość, a której istota polega na świadczeniu usługi najmu. Wynajmujący powinien zatem wystawić fakturę, w której ujmie podstawę opodatkowania jako sumę czynszu i podatku od nieruchomości. Możliwe jest także wystawienie dwóch odrębnych faktur, gdzie pierwsza będzie odnosić się do kwoty czynszu a druga do kwoty podatku od nieruchomości. W obu przypadkach należy zastosować stawkę 23%.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: Sprzedaż ze stawką 23% w deklaracji VAT-7(18) należy wykazać w poz.19 podstawę opodatkowania, a podatek należny w poz.20.

Mariusz Nowak

Podstawa prawna: art.29a ust.1 i ust.6 ustawy o podatku od towarów i usług.