Kiedy można odliczać VAT gdy zakupu dotyczą prowadzonej działalności w mieszkaniu prywatnym

ODPOWIEDŹ

Przedsiębiorca dokonujący wynajęcia mieszkania od właściciela może pomniejszyć swój podatek należny o podatek naliczony od dokonanych zakupów towarów i usług remontowych oraz mediów. Co istotne, w przypadku wynajęcia na cel działalności gospodarczej mniejszej powierzchni niż całe mieszkanie, podatnik-przedsiębiorca musi pamiętać o prawidłowym rozliczeniu i udokumentowaniu, jaka część poniesionych wydatków dotyczy opodatkowanej VAT działalności gospodarczej. Czytelnik musi sam wybrać taki klucz podziałowy, aby w sposób najbardziej precyzyjny uwzględnić występującą proporcję. Podstawowym jednakże warunkiem odliczenia podatku naliczonego jest wykazanie związku pomiędzy zakupami a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

UZASADNIENIE

Część przedsiębiorców bazuje na umowach najmu do prowadzenia działalności gospodarczej. Inni z kolei, wydzielają część powierzchni swoich mieszkań lub domów i tam prowadzą swoją firmę. W takim przypadku powstaje zawsze pytanie jaka część podatku naliczonego od dokonanych zakupów (związanych z prowadzoną we własnym lub wynajętym mieszkaniu działalnością) może pomniejszać podatek należny wynikający z dokonywanej sprzedaży. Trzeba tu wskazać, iż:

• w przypadku czynnego podatnika VAT dla potrzeb odliczenia podatku naliczonego musi dochodzić do możliwości wykazania związku pomiędzy dokonywanymi zakupami a prowadzoną działalnością opodatkowaną;

• związek pomiędzy zakupami a dokonywaną sprzedażą (towarów lub usług) może być bezpośredni lub pośredni. W przypadku tego pierwszego chodzi głównie o zakup towarów i usług niezbędnych do wykonania podstawowego rodzaju działalności, w drugim przypadku, ponoszone wydatki nie będą miały bezpośredniego związku ze sprzedażą, ale będą przyczyniać się do możliwości funkcjonowania przedsiębiorcy;

Przykład 1

Inżynier budownictwa prowadzi biuro projektowe. Bezpośredni związek z jego działalnością będą miały zakupy np. komputera, oprogramowania do projektów, paliwa celem dojazdu na budowy, samochodu. Związek pośredni to natomiast wydatki na koszty mediów czy też remonty. Po pierwsze zakup musi być udokumentowany prawidłowo wystawioną fakturą, a jej wystawcą musi być czynny podatnik VAT. Po drugie zakup towaru lub usługi musi dotyczyć tylko i wyłącznie opodatkowanej działalności gospodarczej, z wyłączeniem użytkowania prywatnego.

Powyższe uwagi można uzupełnić o treść interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 16 września 2016 roku, sygn. IBPP2/4512-448/16-2/BW: „Należy zauważyć, że formułując art.86 ust.1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów i usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. Zatem w każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi wiążą się skutki podatkowoprawne, jest wykonywanie czynności opodatkowanych”.

Biorąc powyższe pod uwagę, można wskazać, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu, podatnik może mieć do czynienia z dwoma głównymi rodzajami wydatków (związanych ściśle z mieszkaniem). Są to:

• koszty mediów,

• koszty remontów.

W przypadku odliczenia podatku naliczonego od kosztów mediów, ustawodawca nie wskazał w ustawie żadnego klucza podziałowego, co oznacza, że podatnik (celem prawidłowego odliczenia podatku) zmuszony jest sam wybrać taką metodę podziału podatku naliczonego, aby w sposób najbardziej dokładny odpowiadała ona rzeczywistości. Jeżeli przykładowo przedsiębiorca zajmuje całe mieszkanie na cel działalności gospodarczej, to problem nie występuje (oprócz zachowania warunku związku wydatku z czynnościami opodatkowanymi). Całość podatku naliczonego od opłat za np. wodę, ścieki, gaz, ciepło, prąd, itd. może zostać odliczona od podatku należnego. Problem pojawia się wtedy, gdy część mieszkania służy działalności gospodarczej. Można wtedy wyróżnić dwa modele rozliczeń podatku naliczonego:

• w pierwszym, rozliczenie będzie bazować (o ile to obiektywnie możliwe) na oddzielnych licznikach, co w przypadku mieszkania może być trudne,

• w drugim, rozliczenie bazować będzie na wybraniu kryterium podziałowego, którym najczęściej jest powierzchnia liczona w metrach kwadratowych (pod warunkiem jednakże, że takie kryterium podziałowe w sposób najbardziej zbliżony do rzeczywistości pokazuje rzeczywisty podział zużycia – podatnik musi w tym przypadku sam ocenić poziom adekwatności).

Przykład 2

Pan X jest przedsiębiorcą, czynnym podatnikiem VAT. Prowadzi biuro projektowe w ten sposób, że parter przeznaczył na cele mieszkalne, a piętro pierwsze na działalność gospodarczą. Co do zużycia wody, ścieków, prądu i ogrzewania ma założone oddzielne liczniki. W takim przypadku procent kwoty podatku naliczonego będzie wynikał z faktycznego zużycia w podziale na część mieszkalną i część firmową.

Przykład 3

Pan Y prowadzi działalność w mieszkaniu, gdzie na cele działalności gospodarczej wyodrębnił jeden pokój o powierzchni 50 m kwadratowych, przy czym całkowita powierzchnia mieszkania wynosi 100 m kwadratowych. Bazując na powierzchni jako kryterium podziałowym, można przyjąć że podatek naliczony (możliwy do odliczenia od podatku należnego) od zakupionych mediów) stanowić będzie 50% podatku naliczonego wykazanego na fakturach za media.

W przypadku odliczenia podatku naliczonego od remontu także możliwe jest odliczenie podatku naliczonego, ale w tej części, która dotyczyć będzie remontowanych pomieszczeń związanych z opodatkowaną działalnością gospodarczą. Trzeba tu podkreślić, że wydzielone pomieszczenia (dla bezpieczeństwa podatnika) miały charakter wyłączający cel prywatny (mieszkalny).

Przykład 4

Pan Z wynajął mieszkanie, a w jednym z pokoi prowadzi działalność gospodarczą. Ze względu na konieczność remontu tego pokoju dokonał zakupu materiałów budowlanych oraz zatrudnił firmę budowlaną. Faktury zostały wystawione na firmę Pana Z. Wtedy całość podatku naliczonego może być odliczona od podatku należnego.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7 (17) nabycie środków trwałych należy wykazać: w pozycji 42 wartość netto i w pozycji 43 podatek naliczony, a dla pozostałych nabyć odpowiednio w pozycji 44 i 45.

Mariusz Nowak

Podstawa prawna: art.86 ust.1 i 2 ustawy o VAT.