0
910
W 2007 roku nasza spółka zakupiła w ramach pierwszego zasiedlenia lokal użytkowy, który wykorzystuje do działalności gospodarczej (powierzchnie magazynowe). W trakcie użytkowania spółka nie ponosiła żadnych kosztów modernizacji a przy zakupie odliczyła VAT. Obecnie spółka zamierza sprzedać wskazany lokal jako towar zwolniony. Czy przy sprzedaży będzie musiała dokonać korekty podatku naliczonego? Czy też spółka może wybrać dobrowolne opodatkowanie wskazanej dostawy? Jeśli tak, to która opcja będzie bardziej opłacalna?
ODPOWIEDŹ
Spółka może zrezygnować ze zwolnienia i dobrowolnie wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości pod warunkiem, że zarówno dostawca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą, przed dniem dokonania dostawy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu. Ten wybór będzie korzystniejszy dla zbywcy, gdyż nie będzie on zobowiązany do korekty podatku odliczonego przy zakupie lokalu.
UZASADNIENIE
Zgodnie z treścią art.43 ust.1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W myśl art.2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zatem w przypadku przedstawionym w pytaniu sprzedaż lokalu użytkowego będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art.43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż zostały spełnione wszystkie warunki, o których mowa w tym artykule. Spółka wskazała, iż zakup lokalu (i jednocześnie jego pierwsze zasiedlenie) nastąpił w 2007 roku, a po nabyciu spółka nie poniosła kosztów modernizacji. Oznacza że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż dwa lata.
W przypadku gdy spółka skorzysta ze zwolnienia przy sprzedaży wskazanego lokalu użytkowego, będzie zobowiązana dokonać korekty uprzednio odliczonej kwoty podatku naliczonego przy zakupie lokalu. W powyższym przypadku znajdzie zastosowanie reguła wynikająca z art.91 ust.5-8 ustawy o VAT: spółka będzie zobowiązana do korekty 4/10 odliczonego podatku w rozliczeniu za okres, w którym dokona sprzedaży.
W opisanym przypadku spółka będzie mogła jednak zrezygnować ze zwolnienia i wybrać dobrowolne opodatkowanie transakcji, o którym mowa w art.43 ust.10 ustawy o VAT pod warunkiem, że dostawca i nabywca lokalu będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania winno zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz nr identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy lokalu jak również adres lokalu. Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości znajdą Państwo w naszym serwisie internetowym, w zakładce WZORY PISM.
W przedstawionej sytuacji wybór formy opodatkowania dostawy nieruchomości będzie korzystny dla obu stron transakcji, pod warunkiem, że nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia lokalu. Zbywca nie będzie musiał dokonać korekty podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu, natomiast po stronie nabywcy nie powstanie dodatkowy koszt w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przykład
Załóżmy, że spółka w 2007 roku zakupiła i przyjęła do użytkowania lokal użytkowy za kwotę netto 500.000 zł i odliczyła podatek naliczony w wysokości 110.000 zł. W maju 2013 roku zamierza sprzedać lokal podatnikowi VAT za kwotę 550.000 zł.
W przypadku gdy spółka dokona wyboru zwolnienia od VAT przy sprzedaży nieruchomości:
Dostawa dokonywana jest w okresie obowiązkowej korekty kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu użytkowego. Okres korekty obejmuje lata 2007-2016. Na podstawie art.91 Ustawy o VAT spółka będzie zobowiązana dokonać korekty kwoty podatku naliczonego stanowiącej wartość 4/10 kwoty odliczonej. W tym przypadku będzie to wartość 44.000 zł. Wskazaną kwotę, ze znakiem ujemnym spółka jest zobowiązana wykazać w poz.53 Deklaracji VAT-7 za maj 2013 roku. Dodatkowo powstanie koszt z tytułu obowiązkowej zapłaty PCC w wysokości 11 000 zł (550 000 zł x 2%).
W przypadku gdy spółka dokona wyboru opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości:
Do wskazanej transakcji spółka doliczy kwotę należnego VAT, która w tym przypadku wyniesie 126 500 zł (550 000 x 23%). Kwotę podatku należnego spółka rozliczy w deklaracji VAT-7 za maj 2013 roku. VAT należny spółka otrzyma jednak od nabywcy, który odzyska podatek poprzez odliczenie w złożonej przez siebie deklaracji VAT-7. Jednocześnie nie powstanie koszt z tytułu zapłaty PCC.
Dagmara Kamieńska
