Moment powstania obowiązku podatkowego u dewelopera

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 21 kwietnia 2017 roku nr 0113-KDIPT1-2.4012.16.2017.1.IR

Sytuacja Podatnika

Spółka będąca Wnioskodawcą prowadzi działalność deweloperską polegającą na wznoszeniu budynków wielorodzinnych wraz z infrastrukturą zewnętrzną, wyodrębnianiu w budynkach samodzielnych lokali mieszkalnych oraz przenoszeniu własności wyodrębnionych lokali mieszkalnych, miejsc postojowych i komórek lokatorskich na rzecz nabywców.

Przebieg przykładowej transakcji potencjalnego klienta (osoby fizyczne) wygląda następująco:

1. Podpisanie „umowy rezerwacyjnej - listu intencyjnego”, na mocy której klient wpłaca kaucję rezerwacyjną w ustalonej wysokości,

1. Podpisanie umowy deweloperskiej (akt notarialny).

2. Przekazanie kluczy lokalu mieszkalnego na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, które następuje po zapłacie 100% ceny za lokal na rachunek powierniczy. Strony ustalają w protokole, że jest on jednocześnie protokołem odbioru technicznego, protokołem wydania przedmiotu przedwstępnej umowy sprzedaży oraz rozpoczyna on bieg okresu rękojmi określonej w umowie przedwstępnej. Jest to także data, od której nabywca zobowiązuje się ponosić koszty utrzymania lokalu w tym administracji i zużycia mediów. Jednakże niniejszy protokół nie zezwala na zasiedlenie obiektu - dopóki obiekt pozostaje własnością Sprzedającego.

3. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej (akt notarialny).

Czy powstanie obowiązku podatkowego w VAT warunkuje:

1. podpisanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej (aktu notarialnego), w przypadku, gdy w momencie wydania kluczy część lub 100% środków wpłaconych przez klienta pozostaje nadal na rachunku powierniczym? czy

2. wydanie kluczy na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego bez możliwości zasiedlenia lokalu?

Stanowisko Dyrektora

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i podatek ten powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego otwartego – środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacenia posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania środkami wpłaconymi na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy do dostawy lokalu tj. przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel dojdzie w momencie wydania kluczy do lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy obowiązek podatkowy dla dostawy lokalu powstanie stosownie do art. 19a ust. 1 ustawy tj. z chwilą wydania kluczy do lokalu.

W sytuacji natomiast, gdy przed wydaniem lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego dojdzie do zwolnienia przez bank środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku powierniczym na rzecz Wnioskodawcy, to obowiązek podatkowy w odniesieniu do otrzymanej kwoty powstanie – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – w momencie, w którym środki zgromadzone na rachunku powierniczym zostaną zwolnione przez bank i Zainteresowany będzie mógł nimi swobodnie dysponować.

Podstawa prawna: art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.