0
1032
Jeżeli umowy na dostawy mediów nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, wówczas kwoty należne z tytułu tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. W związku z tym do podstawy opodatkowania należy doliczyć również te świadczenia oraz zastosować jednolitą stawkę podatku, właściwą dla usługi zasadniczej tj. usługi najmu lokalu użytkowego w wysokości 23%.
Takie stanowisko zajął Dyrektor izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 28 września 2012 roku nr IPPP1/443-616/12-4/MP
Sytuacja podatnika
O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwrócił się Podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali użytkowych. Zgodnie z zawieranymi umowami najmu – najemcy oprócz kwoty ustalonego czynszu są obowiązani opłacać koszty wykorzystywania mediów m.in. zużycia wody, odprowadzania ścieków oraz wywozu śmieci. Zarówno z tytułu czynszu najmu jak i korzystania z ww. mediów Wnioskodawczyni wystawia najemcom faktury. W przypadku faktur dotyczących korzystania z mediów za podstawę przyjmuje naliczenia, które otrzymuje od dostawców powyższych usług tj. MPWIK oraz MPO, nie doliczając żadnej marży i stosując taką samą stawkę podatku od towarów i usług tj. 8%.
W związku z powyższym Podatnik zwrócił się do organu podatkowego z zapytaniem, jaką stawkę podatku jako wynajmujący ma stosować w przypadku obciążenia najemców kosztami z tytułu korzystania przez nich z mediów, o których mowa powyżej.
Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej
Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Bowiem w umowach cywilnoprawnych strony określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy np. media, ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy, m.in. zużycie wody, odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu.
Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza taka jak zapewnienie dostępu do wody, wywóz nieczystości nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku.
Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe - w tym opłaty z tytułu mediów - stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Usługa wynajmu nieruchomości jest funkcjonalnie powiązania z usługą dostawy energii, wody czy odprowadzania ścieków. Nieruchomość musi bowiem być wyposażona w te właśnie media, gdyż ich istnienie warunkuje wykorzystanie samej nieruchomości. Brak tych dodatkowych świadczeń czyni wynajmowany lokal bezużytecznym. Tym samym, ponoszone przez wynajmującego wydatki, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali.
Podstawa prawna: art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług; art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
