Najem prywatny lokalu na cele mieszkaniowe przez czynnego podatnika podatku VAT

ODPOWIEDŹ

Czynność prywatnego najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej stanowi usługę, którą czynny podatnik VAT powinien ująć w ewidencji sprzedaży i wykazać w deklaracji VAT-7. Usługa ta jest zwolniona podmiotowo z VAT na podstawie art.43 ust.1 pkt.36 ustawy o podatku od towarów i usług (UPTiU). Opodatkowaniu podlega cała kwota wynagrodzenia otrzymanego zgodnie z umową. Usługa najmu świadczona na rzecz osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej nie musi być dokumentowana fakturą VAT, o ile najemca nie złoży takiego żądania w terminie ustawowym. Co do zasady usługa najmu może korzystać ze zwolnienia z ewidencji za pomocą kasy rejestrującej.

UZASADNIENIE

Czytelnik będący czynnym podatnikiem VAT musi ujmować w ewidencji sprzedaży zarówno transakcje wynikające ze sprzedaży dokonanej w ramach prowadzonej przez niego zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak również usługi polegające na najmie prywatnego lokalu mieszkalnego, które to, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (UPTiU) są traktowane jako działalność gospodarcza pod warunkiem, że tak jak to ma miejsce w opisanym przez Czytelnika przypadku, najem jest prowadzony w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie mniej jednak w ww. ustawie ustawodawca przewidział zwolnienie o charakterze przedmiotowym. Zgodnie z art. 43 ust.1 pkt.36 UPTiU, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. O ile z treści umowy najmu jednoznacznie wynika, że przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, który nie może być wykorzystywany przez najemcę do innych celów niż mieszkaniowe, to Czytelnik ma prawo zastosować do tego typu usług zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT na mocy w/w przepisu.

Podstawa opodatkowania podatkiem VAT usług najmu lokali mieszkalnych.

Podstawą opodatkowania tychże usług jest wszystko to, co stanowi zapłatę przekazaną podatnikowi przez najemcę. Taki stan rzeczy wynika z zapisów art.29a ust. 1 UPTiU, zgodnie z którym, w ogólnym brzmieniu podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z kolei art. 29a ust.6 UPTiU stanowi, że podstawa opodatkowania obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Dostawa mediów oraz inne usługi związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego stanowią elementy nieodłącznie związane z najmem lokalu oraz wpływają na kształtowanie cen najmu, a zatem stanowią one kwotę należną wynajmującemu z tytułu najmu i tym samym wliczane są do podstawy opodatkowania. W tym miejscu należy podkreślić, że dostawa mediów oraz usługi eksploatacyjne stanowią usługi pomocnicze do usługi głównej jaką jest najem lokalu, dlatego też nie należy ich traktować oddzielnie, tylko należy je opodatkować na tych samych zasadach jak świadczenie główne, co w omawianym przypadku oznacza, że są one zwolnione z podatku VAT.

Takie stanowisko zaprezentował między innymi Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), uznając że do usług pomocniczych stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej.

Ponadto, z ugruntowanego już orzecznictwa wynika, że prawidłowe rozliczenie VAT zależy od konkretnego przypadku – od treści umowy najmu łączącej lokatora i wynajmującego. Jeśli w umowie zapisano, iż czynsz obejmuje również opłaty za media, to powinny one zostać wliczone do podstawy opodatkowania najmu i można wtedy stosować jedną stawkę. W tym bowiem przypadku, tj. świadczenia usługi najmu wraz z odsprzedażą mediów, mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą. Wobec powyższego przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach towarów czy usług. Zatem świadczenia takie jak dostawa wody, co, prąd, gaz itp., będące elementem podstawowego świadczenia, powinny być opodatkowane na takich samych zasadach jak usługa podstawowa, która nadaje całości zasadniczy charakter, czyli w tym przypadku jako zwolnione.

Jeżeli natomiast z umowy najmu wynika odrębny sposób rozliczania mediów, należy przyjąć, że w tym przypadku mamy do czynienia z samoistnymi usługami, których wykonanie jest niezależne od zawarcia umowy najmu. W takim przypadku uzasadnione jest ich refakturowanie według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur, co oznacza, że koszty mediów nie muszą być włączone do podstawy opodatkowania usługi najmu, a tym samym powinny być opodatkowane stawką właściwą dla tej usługi.

Takie stanowisko wyraził NSA w orzeczeniu z dnia 01-09-2015 w sprawie I FSK 1414/13, które zostało wydane w oparciu o wyrok Trybunału Sprawiedliwości U.E. z dnia 16-04-2015 r. (sygn. C-42/14) w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie. W uzasadnieniu wyroku, Trybunał zwrócił uwagę na okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W pierwszej kolejności, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu.

W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu.

Natomiast co do usług takich jak sprzątanie części wspólnych nieruchomości stanowiących współwłasność, należy je uznać za odrębne od najmu, jeśli mogą być zorganizowane przez każdego najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie, oraz jeśli we wszystkich wypadkach faktury wystawione na najemcę wykazują dostawę tych towarów i świadczenie usług na pozycjach odrębnych od czynszu najmu

Z opisu sprawy wynika, że w umowie najmu rozgraniczono, iż na przelewaną przez najemcę kwotę 1.200 zł, składa się 700 zł stanowiące opłatę za najem, natomiast 500 zł pobierane jest tytułem opłat za media i eksploatację lokalu mieszkalnego. Najemca nie ma swobody wyboru dostawców mediów, a w większości umów zawartych z dostawcami mediów stroną jest Wspólnota Mieszkaniowa do której należy lokal wynajmującego.

Reasumując, wobec tak zawartej umowy, koszty mediów i eksploatacji lokalu mieszkalnego należy potraktować jako część składową usługi głównej jaką jest najem lokalu na cele mieszkaniowe. W tym przypadku podstawę opodatkowania stanowi cała kwota opłat pobieranych od najemcy, czyli 1.200 zł. Cała kwota 1.200 zł zwolniona jest z podatku VAT na podstawie art.43 ust.1 pkt.36 i należy ją wykazać w pozycji 10 deklaracji VAT-7 za miesiąc w którym otrzymano zapłatę od najemcy.

Gdyby natomiast strony umowy ustaliły, że media będą rozliczane oddzielnie na podstawie ich faktycznego zużycia, ( np. zgodnie ze wskazaniami liczników), wówczas dostawę tych mediów można potraktować jako świadczenie niezależne od usługi najmu i opodatkować stawką VAT właściwą dla dostawy tego typu usług lub towarów.

Sposób dokumentowania usług najmu lokalu prywatnego na rzecz osób fizycznych.

Z zapisów art.106b ust.2 UPTiU wynika, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jednakże na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa w powyższym przepisie

• jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty (art.106b ust.3 pkt.2 UPTiU).

Reasumując, Czytelnik nie jest zobowiązany do wystawiania faktury VAT za najem lokalu mieszkalnego osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, chyba że najemca tego chce, a żądanie wystawienia faktury zgłosi nie później niż w przewidzianym ustawowo terminie. Niemniej jednak podatnik zawsze może wystawić taką fakturę, bez wyraźnego żądania ze strony najemcy.

Obowiązek rejestrowania usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 111 ust.1 i 2 UPTiU wynika, że podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Do obrotu wykazywanego w tej ewidencji nie wlicza się kwoty podatku należnego.

Ustawodawca przewidział wyjątki od zasady ogólnej, które określa Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014r w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Rozporządzenie to w §3 ust. 1 przewiduje zwolnienia podmiotowe, który między innymi zwalnia z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 roku:

1. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20.000 zł (przy czym zwolnienia tego nie stosuje się do podatników, którzy w poprzednim roku podatkowym byli obowiązani do ewidencjonowania lub przestali spełniać warunki do zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania - § 3 ust. 2).

2. podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2014 roku dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20.000 zł;

Poza zwolnieniem podmiotowym, ustawodawca przewidział również zwolnienia przedmiotowe niektórych czynności wymienionych w załączniku do rozporządzenia (§2 rozporządzenia), jednak zwolnienie to obowiązuje nie dłużej niż do 31 grudnia 2016 roku) W punkcie 26 tego załącznika wymieniono „wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” o symbolu PKWiU ex 68.20.1

Z §2 ust.2 rozporządzenia wynika, że podatnik świadczący tego typu usługi jest zwolniony z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży na rzecz osób fizycznych przy użyciu kas rejestrujących, bez względu na wielkość osiągniętego obrotu, jednak zwolnienie to ma zastosowanie pod warunkiem, że czynności te w całości zostały udokumentowane fakturą.

Z opisu wynika, że Czytelnik prowadzi sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej wyłącznie w zakresie usług najmu mieszkania, a obrót z tego tytułu łącznie stanowi w roku kwotę 14.400 zł, zatem Czytelnik może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, natomiast , jeżeli Czytelnik w całości dokumentuje sprzedaż usług najmu lokalu mieszkalnego na rzecz osób fizycznych fakturą, wówczas bez względu na osiągnięty obrót, nie ma obowiązku ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kasy fiskalnej. W przypadku, gdy Czytelnik nie dokumentuje w całości tej usługi fakturą, wówczas zwolnienie z ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej utraci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu w którym przekroczy obrót w wys. 20.000 zł.

Podobne stanowisko w kwestii opodatkowania usług najmu prywatnego lokalu mieszkalnego na rzecz osób fizycznych nie będących podatnikami wyraził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 8 maja 2015 r., sygnatura: ILPP2/4512-1-62/15-4/AK.

Podstawa opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym

Najem prywatny może być opodatkowany według zasad ogólnych lub zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% osiągniętego przychodu. Należy jednak podkreślić, iż opodatkowanie ryczałtem jest możliwe pod warunkiem, że o wyborze takiej formy opodatkowania wynajmujący powiadomi urząd skarbowy do 20 stycznia każdego roku, a w przypadku gdy umowa najmu została zawarta w trakcie roku podatkowego najpóźniej z dniem uzyskania pierwszego przychodu z najmu. Podstawę opodatkowania ryczałtem stanowi jedynie wysokość czynszu określona w umowie (bez opłat za media i eksploatację), gdyż tylko czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego i generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Wszelkie opłaty eksploatacyjne w związku z zawartą umową najmu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o pdof, a tym samym nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie podatnika, zatem nie stanowią przychodu do opodatkowania z tego tytułu. Takie stanowisko potwierdzają interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 lipca 2014 roku sygn. ITPB1/415-438/14/KK oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 25 września 2014 r. sygn. ILPB1/415-673/14-2/TW. Biorąc pod uwagę powyższe w omawianym przypadku, podstawą do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie tylko czynsz stanowiący wynagrodzenie wynajmującego w wysokości 700 zł.

Dorota Mróz

Biegły Rewident

Podstawa prawna: art.29a, art. 43 ust.1 pkt.36, art.106b ust. 2 i 3 oraz art. 111 ust.1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, § 2, § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej.