Obowiązek podatkowy od wadium oraz wpłaty reszty należności przed aktem notarialnym

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 29 stycznia 2015 roku nr IBPP1/443-1024/14/AW.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciło się Miasto, które w drodze przetargu sprzedaje lub oddaje w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowe. Warunkiem przystąpienia do przetargu jest wpłacenie przez oferentów wadium. W momencie rozstrzygnięcia przetargu, tzn. z chwilą wyboru i zatwierdzenia oferenta, jego wadium zostaje zaliczone na poczet ceny nabycia nieruchomości lub pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Kwota wadium zostaje przeksięgowana na konto dochodowe Miasta i jest traktowana, jako zaliczka na poczet ceny nabycia.

Zatem warunkiem nabycia lub przyjęcia w użytkowanie wieczyste nieruchomości jest wpłata ceny osiągniętej w przetargu w całości lub pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste, z uwzględnieniem kwoty wadium, przed zawarciem aktu notarialnego. Wpłata ta również traktowana jest jako zaliczka. Po dokonaniu powyższej wpłaty zostaje zawarty akt notarialny i nieruchomość zostaje wydana kupującemu. W dniu podpisania aktu notarialnego następuje fizyczne przekazanie towaru. W tym dniu następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel i na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki.

W związku z powyższym Miasto zwróciło się do organu podatkowego z pytaniami:

• czy z tytułu wpłaconego wadium w ramach przetargu z tytułu sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej obowiązek podatkowy powstaje z chwilą rozstrzygnięcia przetargu, tzn. wyboru i zatwierdzenia oferenta,

• czy wpłata przez oferenta pozostałej części należności przed podpisaniem aktu notarialnego rodzi obowiązek podatkowy VAT?

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Udzielając odpowiedzi organ podatkowy przyjął, iż wadium w momencie wygrania przetargu staje się częścią zapłaty, tj. gdy jednoznacznie znany jest nabywca. W tej sytuacji zostaje zaliczone na poczet należności jako zaliczka i podlega zasadom ustawy o podatku od towarów i usług. Wobec powyższego po stronie Miasta powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług w części obejmującej otrzymaną należność, w dacie zaliczenia kwoty wadium na poczet ceny nabycia na zasadach określonych w art. 19a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług. Wadium należy tu bowiem potraktować jako zaliczkę otrzymaną przed wydaniem towaru przez Miasto.

Jednocześnie organ podatkowy uznał, iż uiszczenie przez nabywcę przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości ceny nabycia pomniejszonej o wpłacone przed przetargiem wadium będzie stanowiło wpłatę zaliczki na poczet ceny dostawy nieruchomości i spowoduje powstanie obowiązku podatkowego. Bowiem zgodnie z przepisem art. 19a ust. 8 ww. ustawy przyjęcie w zasadzie każdej płatności przed dokonaniem czynności opodatkowanej w obrocie krajowym, poza przypadkami wyraźnie wskazanymi w ustawie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Tym samym momentem powstania obowiązku podatkowego od kwoty wpłaconego wadium jest data rozstrzygnięcia przetargu.

Podobnie obowiązek podatkowy powstaje od kolejnej wpłaty dokonanej przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego stanowiącej sprzedaż lub oddanie nieruchomości w wieczyste użytkowanie, bowiem jest to również zaliczka dokonana na poczet tej czynności i nawet jeżeli obejmuje ona całą pozostałą kwotę należną dostawcy, nie zmienia to jej charakteru – zaliczki dokonanej na poczet przyszłej dostawy mającej nastąpić z chwilą zawarcia stosownej umowy w formie aktu notarialnego.

Tym samym, jeśli oferent przed podpisaniem aktu notarialnego wpłaci pozostałą część należności , wpłata ta również stanowi zaliczkę i należy odprowadzić VAT należny za okres, w którym dokonano wpłaty.

Podstawa prawna: art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.