Obowiązek podatkowy przy dostawie lokali

Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 17 września 2012 roku nr IPPP1/443-644/12-2/MP.

Sytuacja podatnika

Spółka prowadzi działalność w zakresie wznoszenia budynków mieszkalnych oraz sprzedaży mieszkań wydzielonych z tych budynków na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa developerska). Z powyższej ustawy wynika, iż osoba, która zamierza nabyć mieszkanie od dewelopera wpłaca na tzw. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (dalej: ZMRP) środki pieniężne stanowiące cenę mieszkania, zaś deweloper będzie mógł z tych środków skorzystać dopiero po przeniesieniu prawa do nieruchomości. Do tego momentu deweloper nie ma prawa do dysponowania środkami pieniężnymi zdeponowanymi na ZMRP.

W związku z tym, Spółka jako deweloper zamierza zawrzeć z bankiem umowę zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, który będzie stanowił, że środki pieniężne wpłacane przez Nabywcę na poczet ceny mieszkania zostaną wypłacone Spółce przez bank dopiero po przedstawieniu:

• wypisu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie przez Spółkę na Nabywcę prawa do lokalu,

• formalnego dokumentu — dyspozycji zamknięcia ZMRP.

Zadaniem rachunku powierniczego będzie zabezpieczenie wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Zgodnie z warunkami umowy kupujący będzie przekazywał środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem. Do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

W związku z powyższym Spółka zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy wpłata środków pieniężnych przez Nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP) nie będzie powodować powstania obowiązku podatkowego z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty na poczet przyszłej dostawy lokalu w rozumieniu art. 19 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

 W wydanej interpretacji organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem Spółki, iż wpłata środków pieniężnych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego na podstawie art. 19 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Bowiem dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego konieczne jest ustalenie, czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania, zgodnie z treścią art. 19 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub lokale powstanie w sposób określony w art. 19 ust. 10, z uwzględnieniem ust. 11 i ust. 15. Przy czym za dzień wydania w rozumieniu przepisów art. 19 ust. 1, ust. 4 i ust. 10 ww. ustawy, rozumieć należy dzień faktycznego i ekonomicznego przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością. Zatem dla części należności, obejmującej wpłatę dokonaną przed wydaniem nieruchomości obowiązek ten powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Dla pozostałej kwoty natomiast, z chwilą otrzymania zapłaty nie później niż 30. dnia od dnia wydania nieruchomości.

Dokonując analizy opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów organ podatkowy stwierdził, iż dokonana przez przyszłego nabywcę wpłata na rachunek powierniczy przed wydaniem nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Spółkę, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w stosunku do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19 ust. 10 i 11 ww. ustawy. Możliwość takiego dysponowania Spółka uzyska dopiero w momencie uwolnienia (wypłaty) przez bank środków pieniężnych, po spełnieniu przesłanek wskazanych w ustawie deweloperskiej.

Reasumując, w przedstawionej sytuacji momentem powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z art. 19 ust. 10 ww. ustawy, będzie moment otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu dostawy lokali (moment wypłacenia Spółce przez bank całości lub części środków zgromadzonych na rachunku powierniczym), nie później jednak niż 30 dni od dnia wydania przedmiotowych nieruchomości.

Podstawa prawna: art. 19 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.