Obowiązek podatkowy w przypadku zamiany działek

ODPOWIEDŹ

Zamiana działek będących własnością podatników winna być udokumentowana fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towaru.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Problem Czytelnika dotyczy terminu obowiązku podatkowego i wysokości kwot na fakturach.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w sposób szczególny reguluje zasadę gospodarowania zasobami nieruchomościami gmin, powiatu i Skarbu Państwa. Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje prezydent miasta. Natomiast na podstawie art. 23 ust. 1 ww. ustawy zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodaruje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Czynność zamiany nieruchomości dozwolona jest art. 14 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienionych nieruchomości.

Zamiana działek stanowi dwie odpłatne dostawy towarów opodatkowane VAT. Jeśli obie strony są podatnikami VAT, często się zdarza, że w celu zmniejszenia obciążeń fiskalnych związanych ze zniesieniem współwłasności w drodze zamiany podatnicy wskazują, że przedmiotem transakcji są nieruchomości o mniej więcej podobnej wartości. Wówczas ewentualny należny podatek od sprzedaży zostanie zneutralizowany przez VAT odliczony z tytułu nabycia (przy założeniu, że transakcja jest dokonywana w związku z prowadzoną działalnością).

Należy pamiętać, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika. Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast na mocy art. 15 ust. 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Tak więc w sytuacji, gdy zamiana nieruchomości Powiatu i Gminy była czynnością cywilnoprawną, dochodzi do dwóch odrębnych odpłatnych dostaw spełniających definicję zawartą w art. 7 ust. 1 ww. ustawy, podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy czym odpłatność za nieruchomość w obu tych przypadkach stanowi inna nieruchomość.

Na fakturze winna być wykazana wartość wyceny określona w akcie notarialnym, a moment opodatkowania powstał na ogólnych zasadach, tj. z chwilą wydania towaru (z chwilą przeniesienia rozporządzania towarem jak właściciel, najczęściej z chwilą podpisania aktu notarialnego). Fakturę należało wystawić do 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym nastąpiło wydanie towaru.

Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art.7 ust.1, art.15 ust.1 i 6, art.19a ust.1 i art. 106 b ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Karol Zen