0
2047
Wnoszona przez klienta zainteresowanego zakupem lokalu opłata rezerwacyjna na rachunek bieżący dewelopera nie stanowi ani zaliczki, ani przedpłaty w rozumieniu ustawy o VAT i w związku z tym nie podlega opodatkowaniu VAT w chwili jej wpływu.
Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 grudnia 2017 roku nr 0112-KDIL1-2.4012.566.2017.1.AW.
Sytuacja Podatnika
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa jest podatnikiem VAT, prowadzącym działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań oraz domów jednorodzinnych (działalność deweloperska). Produkty te są, co do zasady, sprzedawane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.
Spółka zawiera z klientami umowy rezerwacji lokalu. Umowy takie nie są zawierane w formie aktu notarialnego. Klient deklaruje zainteresowanie zakupem określonego lokalu i wpłaca na bieżący rachunek bankowy Spółki – określoną w umowie – kwotę opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli klient ostatecznie nie zdecyduje się na zakup lokalu i zrezygnuje z jego rezerwacji, opłata ta podlega zwrotowi na rzecz klienta. Natomiast w momencie zawarcia umowy przedwstępnej z klientem, wpłacona wcześniej opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu oraz jednocześnie przekazaniu na rachunek powierniczy przez Dewelopera. W celu usprawnienia transakcji, Spółka, działając w imieniu klienta, dokonuje przelewu wpłaconych wcześniej środków z jej bieżącego rachunku bankowego na rachunek powierniczy, prowadzony zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej.
Czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku od towarów i usług w związku z otrzymaniem opłaty uregulowanej na podstawie umowy rezerwacyjnej – zwanej opłatą rezerwacyjną – powstaje z chwilą wpływu tych środków na rachunek bieżący Dewelopera?
Stanowisko Dyrektora
Przepisy prawa podatkowego regulujące kwestię obowiązku podatkowego zostały zdefiniowane w art. 19a ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wynika z art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.
W niniejszej sprawie klienci – w związku z zawartymi umowami rezerwacyjnymi – dokonują wpłaty opłaty rezerwacyjnej na rachunek bieżący Spółki, posiadającej – jak wskazuje Wnioskodawca – miano kaucji. Przedmiotowa opłata stanowi zatem deklarację zainteresowania kupnem danego lokalu/budynku, poprzez jego rezerwację. Natomiast z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej, wpłacona ww. opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu/budynku. W konsekwencji opłata rezerwacyjna jest przekazywana na rachunek powierniczy prowadzony dla przedmiotowej inwestycji.
Wobec tego należy zauważyć, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy definicji zaliczki ani przedpłaty. Ponadto, zgodnie ze znaczeniem słownikowym kaucja jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że opłata rezerwacyjna wpłacana przez klientów na rachunek bieżący Spółki do momentu podpisania umowy przedwstępnej nosi znamiona kaucji. Tym samym, w tej sytuacji ww. opłata rezerwacyjna nie stanowi przedpłaty, zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu/budynku, co oznacza że w momencie otrzymania od klientów kaucji nie powstanie obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.
Podsumowując, obowiązek podatkowy w związku z otrzymaniem opłaty rezerwacyjnej uregulowanej na podstawie umowy rezerwacyjnej nie powstaje z chwilą wpływu tych środków na rachunek bieżący Spółki.
Podstawa prawna: art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.
