Obowiązek podatkowy z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 28 stycznia 2013 roku nr IPTPP1/443-849/12-3/MW.

Sytuacja Podatnika

Starosta ustanowił prawo użytkowania wieczystego na nieruchomości gruntowej stanowiącej zasób Skarbu Państwa. Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług do opłaty z tytułu użytkowania wieczystego został doliczony podatek od towarów i usług w stawce podstawowej. W roku 2008 dotychczasowy użytkownik dokonał przeniesienia prawa użytkowania gruntu na rzecz kolejnego użytkownika, którego również obowiązywała opłata z doliczonym podatkiem VAT w stawce podstawowej. W dniu 20 stycznia 2011 roku użytkownik dokonał kolejnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu na rzecz kolejnych użytkowników. Do opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został doliczony VAT w stawce podstawowej. Współużytkownicy, którzy nabyli prawo w styczniu 2011 r. złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W związku z powyższym Starosta zwrócił się do organu podatkowego z zapytaniem, w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w sytuacji rozłożenia opłaty na roczne raty.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Stosownie do art. 19 ust. 16b ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Natomiast zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne, a w myśl ust. 2 powyższego przepisu, pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Jednocześnie z zapisu art. 71 ust. 3 ww. ustawy wynika, iż pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 ww. ustawy. Opłaty roczne – ust. 4 powyższego przepisu – wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Odnosząc się natomiast do art. 32 ust. 1 ww. ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Bowiem w oparciu o ust. 1a powyższego artykułu, nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do ust. 2 tegoż artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W myśl art. 67 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

W myśl art. 69 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Jak stanowi art. 70 ust. 1 ustawy, cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

• starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

• wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadkach nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 4 ust. 3 ww. ustawy, opłatę, o której mowa w ust. 1, rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.

Jak wskazano w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi IPTPP1/443-849/12-2/ MW, czynność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, która zostaje wykonana jednorazowo (w całości), a kolejne opłaty roczne nie są płatnościami za sukcesywne wykonywanie tej czynności w kolejnych okresach (której dotyczą opłaty).

Wobec powyższego sprzedaż prawa własności gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono po dniu 1 maja 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż mamy do czynienia z kontynuacją dokonanej już dostawy towarów. Tym samym nie powstaje obowiązek podatkowy w związku z ww. czynnością.

Jednakże zbycie własności gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego zobowiązuje do jednorazowej (bądź w ratach) zapłaty pozostałej kwoty należnej. Zatem, w przedmiotowym przypadku wystąpi obowiązek wystawienia faktury VAT na resztę ceny z tytułu użytkowania wieczystego i odprowadzenia od różnicy podatku VAT.

Z uwagi na fakt, iż w sytuacji będącej przedmiotem wniosku, opodatkowaniu nie podlega obecna sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, tylko kwota pozostała do zapłaty z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązek podatkowy z ww. tytułu powstanie zgodnie z treścią art. 19 ust. 16b ustawy. Zatem w sytuacji rozłożenia ww. należności na raty, obowiązek podatkowy powstanie w chwili zapłaty całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych rat pobieranych z tego tytułu.

Podstawa prawna: art. 19 ust. 16b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.