0
952
Jesteśmy firmą deweloperską. Posiadamy otwarty rachunek powierniczy, na który realizowane są wpłaty przez przyszłych nabywców lokali, z którymi zawarliśmy umowy deweloperskie. Środkami zdeponowanymi na tym rachunku dysponujemy jednak w sposób ograniczony. Umowa z bankiem przewiduje bowiem ich wypłatę wyłącznie na podstawie harmonogramu określonego w umowach deweloperskich, który wyznacza datę i wysokość wypłat w odniesieniu do kolejnych etapów budowy. Zatem te wypłaty nie są powiązane z wysokością i terminem wpłat dokonywanych przez klientów. W związku z powyższym, w jakim terminie należy rozpoznać obowiązek podatkowy? Czy należy go powiązać z otrzymaniem wpłat dokonywanych przez przyszłych nabywców lokali mieszkalnych na nasz rachunek powierniczy, czy w dacie przekazania przez bank środków finansowych do naszej dyspozycji?
ODPOWIEDŹ
Wyznacznikiem momentu powstania obowiązku podatkowego będzie w tym przypadku data wskazująca na faktyczną możliwość dysponowania otrzymanymi środkami. Zatem obowiązek podatkowy rozpoznacie Państwo z chwilą przekazania środków finansowych przez bank do Waszej dyspozycji.
UZASADNIENIE
Przedstawiona przez Spółkę okoliczność, związana z otrzymaniem części należności przed wydaniem towaru, a konkretnie przed dokonaniem dostawy lokalu powstającego wskutek działalności deweloperskiej, wskazuje na konieczność rozpoznania obowiązku podatkowego w myśl przepisów regulujących szczególny moment jego powstania.
W tym przypadku należy się odnieść do przepisu art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, który stanowi, iż jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 (które to zastrzeżenie nie dotyczy opisanego zdarzenia).
Z opisu sprawy wynika, że Państwa firma ma problem z określeniem zdarzenia, które należałoby uznać za moment otrzymania przedpłaty powodującej powstanie obowiązku podatkowego w myśl przytoczonej regulacji. Wątpliwości są uzasadnione, gdyż w tym przypadku mamy do czynienia z operacjami finansowymi dwojakiego rodzaju i dodatkowo występującymi w różnych terminach. Po pierwsze, zgodnie z umową deweloperską, przyszły nabywca lokalu dokonuje przedpłat na poczet jego nabycia na Państwa rachunek powierniczy, po drugie – bank, po stwierdzeniu zakończenia kolejnego etapu inwestycji, dokonuje wypłat środków z rachunku powierniczego do Państwa dyspozycji. Przy czym wysokość i terminy tych wypłat bank przyjmuje wg ustalonego harmonogramu, niezależnie od wpłat dokonywanych przez klientów. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że prowadzenie przez deweloperów rachunku powierniczego (w zależności od rodzaju transakcji - otwartego, bądź zamkniętego) nie jest sprawą dowolną. Taki obowiązek wprowadziła ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i zasadniczo ma ona na celu zabezpieczać interes klientów deweloperów. Istotą prowadzenia takiego rachunku jest ograniczenie w dysponowaniu zgromadzonymi na nim środkami przez jego posiadacza, do momentu zrealizowania postanowień zawartych umów. Oznacza to, że w sytuacji nieziszczenia się warunków umowy, posiadacz rachunku może w ogóle nie nabyć prawa do dysponowania zgromadzonymi na nim środkami, a te mogą podlegać zwrotowi.
Mając powyższe na uwadze, należałoby stwierdzić, że jeśli na moment dokonywania przez klientów wpłat na Państwa rachunek powierniczy, Firma nie posiada uprawnień do dysponowania nimi, a nabycie tych uprawnień jest podyktowane spełnieniem określonych warunków, a zatem ma charakter nieostateczny, to nie można ich uznać za kwoty zaliczek, bądź przedpłat otrzymanych w myśl przepisu art. 19a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, powodujących powstanie obowiązku podatkowego. W związku z tym, że Firma w sposób faktyczny i definitywny dysponuje otrzymanymi środkami dopiero z chwilą zwolnienia ich przez bank, to dopiero tę okoliczność należałoby przyjąć jako skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego.
Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej nr ITPP1/443-926/14/MN z dnia 28 października 2014: „W sytuacji, kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań. Zatem do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy (...). W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji”.
Agnieszka Skóra
