Obowiązki Komornika w związku ze sprzedażą nieruchomości

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 5 maja 2017 roku nr 0115-KDIT1-3.4012.36.2017.1.MD.

Sytuacja Podatnika

Komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne dotyczące lokalu użytkowego, którego właścicielem jest Dłużnik. Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą (PKD 6610Z – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek) i jest podatnikiem VAT. Do aktu notarialnego Dłużnik (jako nabywca) oświadczył, że przy tej czynności jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W toku postępowania egzekucyjnego Dłużnik oświadczył również, że:

• nieruchomość była przedmiotem najmu w latach 2012-2015 r.;

• nie dokonywał bezpośrednio ulepszenia nieruchomości;

• nakłady dokonane przez najemcę mogły przekroczyć 30% wartości początkowej lokalu;

• okres wykorzystywania do czynności opodatkowanych po dokonaniu ulepszeń wynosił około 3 lata.

Na tym tle Komornik powziął wątpliwość dotyczącą objęcia go obowiązkami płatnika w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego.

Stanowisko Dyrektora

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca zdefiniował pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwrot „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Stąd należy stwierdzić, że zbycie przez Komornika nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże wystąpią przesłanki do zastosowania do zwolnienia od podatku (jeżeli obecny stan faktyczny dotyczący nieruchomości nie zmieni się do dnia zbycia przez Komornika). Podstawą tego zwolnienia będzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż lokal uzyskał status zasiedlonego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Wprawdzie lokal mógł być przedmiotem nakładów przekraczających 30% jego wartości początkowej, to jednak zarówno w trakcie ich dokonywania, jak i – co istotniejsze – po ich zakończeniu lokal był przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. najmu. Ponadto od momentu tego zasiedlenia niewątpliwie minie okres, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnienie to będzie również dotyczyło dostawy gruntu związanego z tym lokalem.

Podstawa prawna: art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a, art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.