0
877
Obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży lokalu powstanie, w odniesieniu do części należności otrzymanej w formie zadatku z chwilą jej otrzymania, natomiast w części dotyczącej wydania lokalu 30-go dnia po wydaniu przedmiotu sprzedaży.
Natomiast faktury należy wystawić na otrzymany zadatek nie później niż 7-go dnia od dnia, w którym go otrzymano, następnie na czynność wydania lokalu, 30-go dnia od przekazania kluczy do lokalu przyszłemu nabywcy, na pozostałą wartość lokalu po uwzględnieniu zadatku.
Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2013 roku nr ILPP1/443-195/13-3/JSK.
Sytuacja podatnika
O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwrócił się Podatnik, który wraz z żoną nabył do majątku wspólnego nieruchomość, w skład której łącznie wchodzi 18 lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Ponadto w ramach prowadzonej działalności poczynił nakłady na powyższą nieruchomość. Obecnie Podatnik planuje, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, rozpocząć sprzedaż lokali według poniższego schematu:
- w pierwszej kolejności zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu, w której zostaną zawarte warunki płatności, z możliwością realizacji w kilkunastu rocznych ratach.
- wydanie kluczy do lokalu, które umożliwią korzystanie z lokalu do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem terminowej zapłaty rat, nastąpi równocześnie z podpisaniem umowy przedwstępnej lub krótko po niej,
- po kilkunastu latach i spłacie całej ceny zawarta zostanie umowa przyrzeczona, która przeniesie własność lokalu na kupującego,
- ponadto przed zawarciem umowy przedwstępnej kupujący zapłacą na poczet ceny zadatek, a następnie po zawarciu umowy przedwstępnej do czasu zapłaty całej ceny będą wpłacali na poczet ceny miesięczne lub roczne zaliczki. Jednocześnie może się zdarzyć tak, że zadatek nie będzie płatny, a płatne będą po zawarciu umowy przedwstępnej tylko cykliczne zaliczki na poczet ceny.
W związku z powyższym Podatnik zwrócił się do organu podatkowego z zapytaniem, w którym momencie powstanie obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży konkretnego lokalu, na jaką kwotę należy wystawić fakturę i kto będzie podatnikiem.
Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej
Analizując opisane zdarzenie przyszłe organ podatkowy stwierdził, iż czynność sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych w ramach prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
Jednocześnie ww. ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy organ podatkowy uznał, iż sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków, lecz wykorzystywanej w ramach prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej czyni w tej sytuacji podatnikiem podatku od towarów i usług – w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy – tego małżonka, który dokonuje z tego tytułu czynności podlegających opodatkowaniu. Tym samym, to Podatnik winien dokumentować dostawy nieruchomości fakturami VAT.
Natomiast w analizowanej sprawie momentem wydania towaru – mieszkania lub lokalu niemieszkalnego będzie moment wydania kluczy do lokalu, które umożliwią korzystanie z lokalu do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzień wydania nieruchomości stanowi zatem w tym konkretnym przypadku dzień, w którym nabywcy zostało umożliwione prawo dysponowania nieruchomością w określonym zakresie. Jak wskazał Podatnik, wydanie kluczy do lokalu nastąpi w momencie podpisania umowy przedwstępnej lub krótko po niej.
Reasumując, w sytuacji, gdy wydanie konkretnego lokalu zostanie poprzedzone dokonaniem przez kupującego wpłaty części ceny lokalu w postaci zadatku, wówczas obowiązek wystawienia przez Podatnika faktury powstanie, w części obejmującej powyższą kwotę zadatku, nie później niż 7. dnia od dnia, w którym ją otrzymano. Z kolei w pozostałym zakresie, tj. w odniesieniu do tej części kwoty należnej z tytułu sprzedaży, która zostanie uregulowana po wydaniu lokalu przyszłemu nabywcy, obowiązek wystawienia faktury powstanie nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, czyli 30. dnia, licząc od dnia wydania lokalu, tj. w przedmiotowej sprawie, 30. dnia od przekazania kluczy do lokalu przyszłemu nabywcy.
Natomiast, obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży konkretnego lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, w przypadku, gdy wydanie lokalu nastąpi przed dokonaniem jakiejkolwiek wpłaty na poczet ceny ww. nieruchomości, powstanie nie później niż 30. dnia po wydaniu lokalu, czyli 30. dnia od przekazania kluczy przyszłemu nabywcy. Faktura powinna obejmować wówczas całą kwotę należną z tytułu sprzedaży.
Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, 19 ust. 10, 11, 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, § 9 ust. 1, § 10 ust. 1, ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
