0
1237
Gmina posiada budynek składający się z trzech kondygnacji. Pierwsza kondygnacja wykorzystywana jest na cele ochrony zdrowia - znajduje się tam Ośrodek Zdrowia. Pomieszczenia te wynajmowane są przez Centrum Diagnostyczno - Lecznicze jest to Sp. z o.o., gdzie czynsz dzierżawny płacony jest z naliczeniem podatku VAT 23%. Środkowa kondygnacja przeznaczona jest na lokale mieszkalne, które zostaną sprzedane w drodze przetargu. Do ceny zostanie doliczony podatek VAT 23%. Trzecia kondygnacja przeznaczona jest również na mieszkania - obecnie 2 mieszkania wynajmowane są przez rodziny, które złożyły wnioski o wykup - sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT.
W budynku obecnie trwa remont i dotyczy on wykonania przebudowy instalacji wodno-kanalizacyjnej w części mieszkań na sprzedaż. Czy Gmina może odliczyć podatek naliczony?
Budynek jest również remontowany na zewnątrz - trwa termomodernizacja całego obiektu. Czy można odliczyć VAT naliczony od faktury?
ODPOWIEDŹ
Gmina będzie miała pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego tylko w przypadku, gdy remont instalacji dotyczy wyłacznie mieszkań, których sprzedaż będzie opodatkowana stawką 23%. Od pozostałych inwestycji Gmina nie ma prawa do pełnego odliczenia VAT - prawo do odliczenia, przysługuje Gminie tylko od inwestycji związanych ze sprzedażą opodatkowaną.
UZASADNIENIE
Zgodnie z generalną zasadą zawartą w art.86 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje w stosunku do tych nabyć, które są dokonywane przez podatnika VAT i które są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Jednak w sytuacji, gdy podatnik nabywa towary i usługi służące także do celów związanych z działalnością zwolnioną, wtedy musi odrębnie określić kwotę podatku naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną (art.90 ust.1 ustawy o VAT) i tylko tę kwotę może odliczyć.
Z pytania zawartego przez Czytelnika wynika, że Gmina ponosi wydatki na inwestycję wykonania przebudowy instalacji wodno-kanalizacyjnej w części mieszkań na sprzedaż. Sprzedaż części mieszkań opodatkowana będzie stawką 23%, a części mieszkań będzie zwolniona od VAT, zatem:
a. Jeśli remont dotyczy tylko mieszkań, które będą sprzedawane ze stawką 23% - wtedy można w całości odliczyć podatek z faktur za remont;
b. Jeśli remont dotyczy tylko mieszkań, które będą sprzedawane ze stawką zwolnioną
c. Jeśli remont dotyczy mieszkań sprzedawanych ze stawką 23% i mieszkań sprzedawanych ze stawką zwolnioną - wtedy należy odrębnie określić kwotę podatku naliczonego związanego ze sprzedażą mieszkań opodatkowanych i tylko tę kwotę można odliczyć. W części dotyczącej poniesienia wydatków na remont związanyz mieszkaniami, które będą sprzedawane ze stawką zwolnioną - nie przysługuje prawo do ubiegania się o zwrot podatku VAT.
Przykład
Otrzymane faktury za remont dotyczą 2 i 3 kondygnacji budynku. Przy określaniu kwoty podatku naliczonego związanego ze sprzedażą mieszkań opodatkowanych można zastosować metodę powierzchniową. Należy przyjąć, że 2 i 3 kondygnacja to 100% powierzchni inwestycji.
a. Jeśli powierzchnie obu kondygnacji są równe, to 50% kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktur kosztowych można odliczyć.
b. Jeśli kondygnacja budynku, na której znajdują się mieszkania przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej, stanowi np. 40% łącznej powierzchni 2 i 3 kondygnacji, to można odliczyć 40% wartości podatku wynikającego z faktur za remont.
Gmina ponosi wydatki na remont budynku na zewnątrz - termomodernizacja całego obiektu, czyli remont budynku, w którym Gmina dokonuje sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej. Dlatego należy odrębnie określić kwotę podatku naliczonego związanego ze sprzedażą mieszkań opodatkowanych i z częścią budynku dzierżawioną (art.90 ust.1 ustawy o VAT) i tylko tę kwotę mozna odliczyć. W części dotyczącej poniesienia wydatków na cele związane ze sprzedażą zwolnioną (sprzedaż mieszkań znajdujących się na 3 kondygnacji) nie przysługuje prawo do ubiegania się o zwrot podatku VAT.
Przykład
Jeżeli trzecia kondygnacja budynku (czyli kondygnacja, na której znajdują się mieszkania przeznaczone do sprzedaży zwolnionej z VAT) stanowi np. 1/3 powierzchni budynku, to można odliczyć 2/3 wartość podatku wynikającego z faktur za remont (bowiem 1 i 2 kondygnacja są związane ze sprzedażą opodatkowaną).
Jeśli trzecia kondygnacja budynku to np. 30% powierzchni budynku, to wówczas można odliczyć 70% podatku z faktur za termomodernizację z uwagi, że 1 i 2 kondygnacja są związane ze sprzedażą opodatkowaną.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) w pozycji 43 wartość netto
Jan Falkowski
Podstawa prawna: art.86 ust.1, art.90 ust. 1 ustawy o VAT.
