Odliczenie VAT od wydatków związanych z bezumownym korzystaniem z lokalu

ODPOWIEDŹ

Tak, Gmina może odliczyć wydatki związane z bezumownym korzystaniem z lokalu przez najemców, którzy zalegają z płatnościami.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i ust. 19 oraz art. 124.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających temu podatkowi.

Z przedstawionego opisu wynika, że najemcy zalegają z należnościami za korzystanie z lokalu. Wówczas Gmina rozwiązuje ze skutkiem natychmiastowym umowy i za okres do wyprowadzenia się wystawia noty obciążeniowe za korzystanie z lokalu bez umowy. Gmina ma wątpliwość, czy w tym czasie może odliczać VAT z faktur kosztowych od tych lokali (prąd, woda, gaz).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast świadczeniem usług zgodnie z art. 8 ust. ustawy, jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Z przepisów wynika, iż przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone, a także czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia.

Jednak o tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności. Kluczowym elementem jest fakt istnienia zgody na dalsze użytkowanie przez nierzetelnego najemcę przedmiotu umowy cywilnoprawnej bądź wystąpienie przez wynajmującego na drogę sądową.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący, dążąc do tego, wytoczy przeciwko niemu powództwo mające na celu odzyskanie przedmiotu umowy najmu, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym a korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny o charakterze umownym, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, należy oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, uznaje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W takich okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług określoną w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym polega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W takich okolicznościach należy wystawić fakturę VAT dokumentującej świadczenie usługi.

Powyższe regulacje oznaczają, iż w przypadku opisanym w pytaniu, w sytuacji wypowiedzenia umowy najmu i dalszego korzystania z lokalu bez umowy, Gmina wyraża zgodę na dalsze korzystanie z lokalu, do czasu jego opuszczenia przez wynajmujących. W takim przypadku należy uznać, że najem zostaje przedłużony do czasu wyprowadzenia się lokatorów, a wynagrodzenie otrzymane przez Gminę z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z pytania nie wynika, czy lokale wynajmowane są na cele mieszkalne czy użytkowe. W numerze 7/2014 „Sposób na VAT” w artykule pt. „Opodatkowanie opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości” wyjaśnialiśmy, że opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z VAT. Naszym zdaniem usługa ta polegająca na tolerowaniu bezumownego korzystania z nieruchomości nie jest tożsama z usługą najmu czy dzierżawy, nie jest to także usługa w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, czy usługa świadczona przez wspólnotę mieszkaniową. Zatem zastosowanie stawki VAT innej niż podstawowa możliwe byłoby w tym przypadku jedynie wówczas, gdyby ustawodawca przewidział wprost taką stawkę dla przedmiotowych usług.

Tak więc, niezależnie od tego na jakie cele wynajmowane są przez Gminę lokale, ponieważ bezumowne korzystanie z lokalu podlega opodatkowaniu VAT, Gmina ma prawo odliczać podatek naliczony z faktur dokumentujących wydatki takie jak prąd, woda, gaz. W takiej bowiem sytuacji spełniona będzie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Iwona Porez