Opłata rezerwacyjna a VAT

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 21 listopada 2016 roku nr 1462-IPPP1.4512.904.2016.1.MK

Sytuacja Podatnika

 O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Spółdzielnia Mieszkaniowa, czynny podatnik VAT, która zamierza rozpocząć realizację inwestycji, polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Lokale mieszkalne wraz z miejscami postojowymi w podziemnych halach garażowych oraz komórkami lokatorskimi podlegać będą sprzedaży na podstawie umów zawieranych w oparciu o ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z uwagi na to, że Spółdzielnia nie zawarła jeszcze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przed zawarciem umów deweloperskich, zamierza z osobami zainteresowanymi zakupem lokali zawierać umowy rezerwacyjne. Na podstawie umowy rezerwacyjnej, przyszły kupujący uzyska wyłączność na zawarcie ze Spółdzielnią umowy deweloperskiej, dotyczącej jednoznacznie określonego lokalu, z góry za ustaloną przez strony cenę. Z kolei Spółdzielnia uzyska informację, co do zainteresowania przyszłego kupującego jej ofertą.

Na mocy umowy rezerwacyjnej kupujący zobowiązuje się w terminie do 7 dni od dnia jej podpisania dokonać wpłaty określonej kwoty tytułem opłaty rezerwacyjnej za udzielenie wyłączności na podpisanie umowy deweloperskiej. W przypadku niedojścia do podpisania umowy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna wygasa i podlega zwrotowi. W przypadku zawarcia właściwej umowy deweloperskiej kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu przedmiotu sprzedaży. W przypadku braku zapłaty opłaty rezerwacyjnej w powyższym terminie, umowa wygasa bez żadnych konsekwencji dla stron umowy. Zgodnie z postanowieniami umowy, umowa rezerwacyjna nie stanowi zobowiązania stron do zawarcia umowy deweloperskiej, w szczególności umowa tego rodzaju nie stanowi umowy przedwstępnej do zawarcia umowy deweloperskiej. Kupujący może odmówić podpisania umowy deweloperskiej w okresie obowiązywania wyłączności bez podania przyczyny. Umowa nie zawiera jakiegokolwiek zobowiązania kupującego do zapłaty ceny przedmiotu sprzedaży, ale wyłącznie zobowiązanie do zapłaty opłaty rezerwacyjnej. Zobowiązanie do zapłaty ceny przedmiotu sprzedaży powstanie dopiero w przypadku podpisania umowy deweloperskiej na zasadach w niej określonych. Jeśli nie dojdzie do podpisania Umowy deweloperskiej w okresie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, umowa wygasa, a żadna ze stron nie będzie podnosiła wobec drugiej strony żadnych roszczeń, za wyjątkiem roszczenia kupującego o zwrot opłaty rezerwacyjnej.

W związku z powyższym Spółdzielnia zwróciła się do organu podatkowego z następującymi pytaniami:

• czy otrzymanie opłaty rezerwacyjnej będzie czynnością, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a tym samym nie zostanie rozpoznany obowiązek podatkowy w dacie jej otrzymania,

• czy z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej i zaliczenia wpłaconej przez kupującego opłaty rezerwacyjnej na poczet zapłaty za lokal, winna rozpoznać obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Udzielając odpowiedzi organ podatkowy wskazał, iż w momencie wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej opłata ta nosi znamiona „kaucji”. Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają definicji kaucji. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania.

Zatem dokonując analizy opisu sprawy w powiązaniu z obowiązującymi przepisami prawa organ podatkowy stwierdził, iż w dacie otrzymania przez Spółdzielnię opłaty rezerwacyjnej, wpłacanej na podstawie umowy rezerwacyjnej, opłata ta nie będzie stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, a jedynie będzie potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą i wolę nabycia lokalu. Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Spółdzielnię nie wiąże się z wykonaniem świadczenia i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jak również nie powstanie obowiązek podatkowy na podstawie art. 19a ust. 8 ww. ustawy.

Natomiast, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia z klientem umowy deweloperskiej zostaje zaliczona, zgodnie z umową rezerwacyjną, na poczet zapłaty ceny za zbywany przez Spółdzielnię lokal, wówczas należy przyjąć, że z tą chwilą opłata rezerwacyjna przekształca się w zaliczkę na poczet lokalu mieszkalnego, rodzącą na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ww. ustawy.

Przepis ten wiąże powstanie obowiązku podatkowego z momentem zapłaty całości lub części należności z tytułu dostawy towarów - lokalu. Zatem w odniesieniu do sytuacji, kiedy Spółdzielnia będzie zawierała umowę deweloperską na dostawę lokalu mieszkalnego obowiązek podatkowy powstanie w dacie zawarcia umowy deweloperskiej, zgodnie z art. 19a ust. 8 ww. ustawy.

Podstawa prawna: art. 5 ust. 1, art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.