0
1066
Gmina zamierza sprzedać na rzecz dzierżawcy działkę, na której dzierżawca wybudował z własnych środków na podstawie pozwolenia na budowę budynek mieszkalny. Gmina sprzedając zabudowaną przez dzierżawcę nieruchomość de facto dokona sprzedaży samego gruntu. Takie podejście uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 stycznia 2013 (I FSK 310/12). Dla działki brak jest planu zagospodarowania przestrzennego miasta ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Czy w/w sprzedaż obejmuje dostawę działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, czy też będzie obejmowała dostawę gruntu i będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, ze względu na to, że dostawie podlega teren niezabudowany nie spełniający warunków terenu budowlanego?
ODPOWIEDŹ
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Jak wynika z pytania, Gmina zamierza sprzedać na rzecz dzierżawcy działkę, na której dzierżawca wybudował z własnych środków budynek mieszkalny. Gmina ma wątpliwość, czy przedmiotem dostawy ma być tylko grunt i czy można zastosować zwolnienie od podatku VAT.
Przepisy prawa cywilnego wskazują, iż w każdym przypadku, w którym dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości w wyniku umowy zawartej pomiędzy właścicielem gruntu a jej dzierżawcą, to znajdujący się na ww. nieruchomości budynek lub budowla, bez względu na to przez kogo zostały wybudowane, będą stanowiły przedmiot sprzedaży. Co do zasady bowiem zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową gruntu i nie może być przedmiotem odrębnej sprzedaży.
Jednak organy podatkowe podkreślają, iż w takich przypadkach pierwszeństwo przed regulacjami prawa cywilnego mają przepisy prawa podatkowego. Jak wskazuje linia orzecznicza Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, podstawowe znaczenie dla ustalenia, czy dochodzi do dostawy towaru, ma aspekt ekonomiczny, a więc możliwość faktycznego dysponowania towarem. W pytaniu Gminy, nabywca działki mógł korzystać z wzniesionego przez siebie budynku jeszcze przed zakupem gruntu, na którym jest on posadowiony.
Natomiast jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 21 marca 2013 r., (Sygn. akt I SA/Po 1034/12) ustawodawca poprzez użycie zwrotu "prawo do rozporządzania jak właściciel" wskazał jednoznacznie, że przeniesienia własności rzeczy nie można utożsamiać z dostawą. W orzecznictwie krajowym i europejskim pojawił się w tym zakresie termin "własność ekonomiczna".
W przytoczonym przez Czytelnika wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10.01.2013 (Sygn. akt I FSK 310/12 ) w podobnym stanie faktycznym Sąd wskazał, że nie ma podstaw do przyjęcia, że przedmiotem dostawy będzie budynek. Z punktu widzenia prawa cywilnego, na nabywcę przejdzie prawo własności budynku, ale jednocześnie, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek, gdyż już wcześniej nabywca gruntu mógł nim dysponować jak właściciel. Ekonomiczne władanie rzeczą (budynkiem) należało do niego z chwilą wybudowania budynku, chociaż nie należało do nabywcy prawo własności. Tym samym sporna transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT tylko w zakresie dostawy gruntu.
NSA stwierdził, że jeżeli podatnik wybudował budynek na cudzym gruncie, a następnie nabywa też grunt, na którym budynek ten jest posadowiony, to gdy cena transakcji została tak skalkulowana, że obejmuje tylko wartość gruntu (nie obejmuje wartości budynku), nie ma podstaw do przyjęcia, że przedmiotem dostawy jest budynek. NSA wskazał także, że nierozłączność gruntu i budynku, który nie stanowi odrębnego przedmiotu własności nie oznacza, że dla ustalenia prawidłowej stawki VAT dostawę gruntu zawsze należy traktować jako jednorodną dostawę z budynkiem.
Tak więc należy uznać, że przy sprzedaży gruntu zabudowanego budynkiem wzniesionym przez nabywcę gruntu opodatkowaniu podlega tylko dostawa gruntu, a podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość gruntu z wyłączeniem nakładów poniesionych na wybudowanie budynku.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tak więc w przypadku opisanym w pytaniu, dostawa gruntu powinna być opodatkowana podstawową stawką VAT w wysokości 23 %. Wprawdzie Gmina wskazuje, że dla działki brak jest planu zagospodarowania przestrzennego miasta ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jednak na gruncie przeznaczonym do sprzedaży został wybudowany budynek, niewątpliwie przedmiotem dostawy nie będzie grunt niezabudowany.
Należy pamiętać także, że zarówno Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej jak i sądy krajowe w razie sprzedaży gruntu nakazują badać cel ekonomiczny transakcji, której przedmiotem jest grunt.
Iwona Porez
