0
975
Wspólnota dokonując odsprzedaży „mediów” na rzecz właścicieli lokali dotyczących poszczególnych lokali użytkowych oraz wynajmując powierzchnie wspólne, a także ściany pod reklamę, działa w charakterze podatnika, tym samym czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług.
Natomiast uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów związanych z nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.
Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 10 sierpnia 2012 roku nr IPTPP2/443-429/12-6/KW.
Sytuacja podatnika
O wydanie indywidualnej interpretacji zwróciła się Wspólnota mieszkaniowa, w skład której wchodzą lokale użytkowe wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej. Właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki pokrywając bieżące opłaty na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych). Wspólnota mieszkaniowa występuje więc w dwóch rolach - realizacji wspólnego interesu właścicieli nabywając towary i usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz nabywając towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali. W drugim przypadku jednak, ostatecznym konsumentem są poszczególni właściciele. Wspólnota mieszkaniowa działa tu jako nabywca i sprzedawca towarów i usług. Tu kwoty wpłacane przez właścicieli do Wspólnoty stanowią zapłatę za odsprzedawane towary i usługi. Te rozliczenia podlegają opodatkowaniu VAT. Powinny one być dokumentowane fakturami VAT. Ponadto Wspólnota uzyskuje pożytki z tytułu najmu pomieszczeń wspólnych oraz najmu powierzchni pod reklamę.
W związku z powyższym, Wspólnota zwróciła się do organu podatkowego o potwierdzenie, iż nie będzie wystawiała faktur VAT z tytułu pokrycia kosztów związanych z nieruchomością wspólną oraz funduszu remontowego, jedynie najem części wspólnych i ścian pod reklamę oraz odsprzedaż mediów na potrzeby utrzymania lokali stanowić będą czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z czym Wspólnota będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT.
Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.
Z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy o własności lokali wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:
związane z nieruchomością wspólną,
związane z odrębną własnością lokalu.
Natomiast art. 14 ww. ustawy wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Jak wynika z art. 15 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.
W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, Wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim wypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej – m. in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali.
W związku z tym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.
Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty, tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy.
Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.
W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży towarów i usług właścicielom lokali, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług.
Także w przypadku dokonywania przez Wspólnotę czynności najmu części wspólnych i ścian pod reklamę na rzecz osób trzecich bądź członków Wspólnoty, które to czynności nie kwalifikują się do uznania ich jako czynności zwykłego zarządu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.
Wobec powyższego oddanie przez Wspólnotę w ramach umowy najmu, pomieszczeń wspólnych oraz powierzchni pod reklamę, skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie Wnioskodawcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem czynności dokonywane przez Wspólnotę w zakresie odsprzedaży towarów i usług właścicielom lokali, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali użytkowych oraz w ramach najmu części wspólnych i ścian pod reklamę – po zarejestrowaniu się Wnioskodawcy jako podatnik VAT czynny, powinny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych do tej ustawy.
Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 106 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług; art. 6, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
