Opodatkowanie i dokumentowanie czynności wykonywanych przez Wspólnotę

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 13 listopada 2015 roku nr IPPP2/4512-581/15-9/MT.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Wspólnota, czynny podatki VAT, którą tworzą właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości. Cała Wspólnota składa się tylko z lokali użytkowych. Właściciele lokali partycypują w kosztach części wspólnej oraz kosztach poszczególnych mediów zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości. Wspólnota korzysta z zewnętrznych firm w zakresie kosztów na utrzymania części wspólnej nieruchomości, tj. otrzymuje faktury za konserwację dźwigów, utrzymanie czystości, administrowanie, drobne naprawy konserwacyjne oraz dostarczenie mediów, m.in. woda, centralne ogrzewanie poszczególnym właścicielom. Wspólnota refakturując poniesione koszty za część wspólną nie wystawia faktury z wykazanym podatkiem od towarów i usług. Natomiast refakturując media na utrzymanie poszczególnych lokali wystawia faktury z wykazanym podatkiem VAT od towarów i usług.

W związku z powyższym Wspólnota zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy prawidłowo postępuje zaliczając koszty części wspólnej jako czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a media jako odsprzedaż towarów i usług właścicielom poszczególnych lokali użytkowych za czynności podlegające opodatkowaniu VAT, w rezultacie których wystawia faktury.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Udzielają odpowiedzi organ podatkowy w pierwszej kolejności wyjaśnił, iż na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług Wspólnota, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Zatem w przypadku obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej związanych z nieruchomością wspólną, wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali użytkowych. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. Zatem, wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali i tym samym uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku VAT.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Tym samym, wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi.

Reasumując organ podatkowy stwierdził, że Wspólnota dokonując odsprzedaży „mediów” na rzecz poszczególnych właścicieli lokali użytkowych, działa w charakterze podatnika zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, tym samym czynności te, na podstawie art. 5 ust. 1 ww. ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług. Wspólnota dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali użytkowych, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali użytkowych, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla danego towaru lub usługi. W związku z powyższymi okolicznościami, w celu prawidłowego dokumentowania opisanych transakcji, Wspólnota powinna wystawiać faktury VAT, zgodnie z art. 106b ww. ustawy.

Jednocześnie organ podatkowy podkreślił, iż w sytuacji gdy właścicielem lokalu jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej obowiązek wystawienia faktury wystąpi wyłącznie na żądanie nabywcy i nie dotyczy odsprzedaży mediów wymienionych w art. 19a ust. 5 pkt 4 ww. ustawy. W tych przypadkach jednak Wspólnota ma prawo wystawić faktury – jeśli wybierze taki sposób dokumentowania tych czynności.

Podstawa prawna: art. 8 ust. 2a, art. 15 ust. 1-2, rt. 106b ust. 1 ustawy z dnia 11 mrca 2004 roku o podatku od towarów i usług.