0
1054
Podatnik VAT czynny rozszerzył ostatnio działalność o wynajem lokali mieszkalnych (PKD 68.20.Z) W umowie z najemcami postanowiono, że będą oni opłacać czynsz oraz pokrywać koszty energii elektrycznej i opłat dla wspólnoty mieszkaniowej. Czy podatnik może refakturować w/w opłaty na jednej fakturze z czynszem i zastosować stawkę VAT „zw” dla wszystkich tych opłat? Podkreślam, że lokal będzie wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe. Gdyby zwolnienie z VAT za media nie wchodziło w grę, czy można przekazywać fakturę za prąd i informację o opłatach za media najemcy z pominięciem refakturowania, tak żeby najemca opłacał je bezpośrednio do zakładu energetycznego i wspólnoty? Oczywiście dokumenty te nie byłyby wówczas w ogóle uwzględniane przez podatnika w PKPiR.
ODPOWIEDŹ
Świadczenie usługi najmu lokali mieszkalnych wraz ze świadczeniami dodatkowymi stanowi jedną usługę, w całości zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli natomiast z treści umowy najmu wynika, że odrębnie pobierany jest czynsz, a odrębnie należności za media i inne świadczenia, nie mamy do czynienia ze świadczeniem jednolitym.
UZASADNIENIE
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał
Każdorazowo zawierając umowy cywilnoprawne, strony określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokalu mieszkalnego, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów jak np. media, ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy.
Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Organy podatkowe często uznają, że bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż mediów utraciłaby swój sens.
W odniesieniu do sposobu opodatkowania najmu i zastosowania właściwych stawek podatku dla czynności obciążenia najemców np. opłatami za zużycie wody, czy zużycie energii elektrycznej, należy wskazać, że zgodnie z aktualną linią orzecznictwa, w sytuacji gdy mamy do czynienia z takimi świadczeniami jak: woda, ścieki, energia elektryczna, energia cieplna to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od usługi najmu w sytuacji, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia. Zatem treść umowy oraz kryterium zużycia będą jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.
Jak wynika z pytania, w umowie najmu zaznaczono, że najemcy będą opłacać czynsz oraz pokrywać koszty energii elektrycznej i opłat dla wspólnoty mieszkaniowej.
Liczne interpretacje potwierdzają, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu mieszkalnego, a koszty dodatkowe stanowią tylko elementy rachunku kosztów usługi najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.
Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz najemców, zwolniony z podatku VAT.
Jeżeli natomiast najemca ma możliwość np. wyboru sposobów korzystania z danych usług, świadczenia te co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu.
Reasumując, jeżeli w wynajmowanych lokalach można jednoznacznie ustalić zużycie mediów np. na podstawie podliczników, a umowa jest tak skonstruowana, że najemca niezależnie od czynszu zakupuje media, Czytelnik winien wystawić refakturę z odpowiednią stawką podatku VAT. Przy czym należy odrębnie wystawić refakturę i fakturę dokumentującą czynsz.
W innym przypadku, należy uznać, że świadczenie usługi najmu lokali mieszkalnych wraz ze świadczeniami dodatkowymi stanowi jedną usługę, w całości zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.
W odpowiedzi na kolejne pytanie, należy wskazać, że nie można pominąć refakturowania, tak aby najemca opłacał faktury za media bezpośrednio do zakładu energetycznego i wspólnoty. Świadczącym usługę jest wynajmujący i on zgodnie z umową obciąża kosztami mediów najemców.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) w poz. 10 dla świadczenia usług zwolnionych od podatku, poz. 17 i 18 dla świadczenia usług opodatkowanych stawką 8% w poz. 19 i 20 dla świadczenia usług opodatkowanych stawką 23%
Karol Zen
Podstawa prawna: art. 8 ust. 2a, art. 29a ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
