0
1028
Podatnik prowadzący działalność gospodarczą jest właścicielem działki budowlanej, którą zamierza sprzedać. Grunt ten został kupiony przez podatnika na podstawie zawartej umowy w sierpniu 1993 roku. Jest on w planie zagospodarowania ujęty jako grunt przeznaczony pod budowę, porośnięty trawą. Nie był i nie jest wykorzystywany ani na działalność gospodarczą, ani na cele inne. Działka jest ujęta w ewidencji środków trwałych. Mam wątpliwości co do opodatkowania podatkiem VAT i ustalenia dochodu dla celów PIT. Wydaje mi się, że powinna być ona opodatkowana stawką 23%. Natomiast przychód należny w podatku dochodowym powstanie w dniu wystawienia faktury lub w dniu zapłaty za tę działkę o ile będzie ona wcześniejsza od daty wystawienia faktury. Kosztem uzyskania przychodów będzie wartość początkowa wynikająca z ewidencji środków trwałych.
Odpowiedź
Sprzedaż gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Przychód w podatku dochodowym powstanie w momencie wystawienia faktury lub w dniu zapłaty należności, w zależności które z wymienionych zdarzeń, nastąpi jako pierwsze. Kosztem uzyskania przychodów będzie wartość początkowa nieruchomości wynikająca z ewidencji środków trwałych.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zatem zwolnienie przysługuje wówczas, gdy przedmiotem dostawy jest grunt niezabudowany, o przeznaczeniu innym niż tereny budowlane (grunty o charakterze rolnym, leśnym itp.).
Przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Z treści cytowanego przepisu wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do wiążącego podmioty władzy, w tym administracji, oraz podmioty spoza systemu władzy (osoby fizyczne i ich organizacje) ustalenia bądź zmiany przeznaczenia terenu na określony w tym planie cel. W związku z powyższym przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy terenu.
Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.
Zatem sprzedaż przedmiotowego gruntu nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23 %.
Zgodnie z art. 14 ust 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (updof), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Powyższe oznacza, iż sam fakt wykorzystywania danego składnika majątku w prowadzonej działalności gospodarczej decyduje o tym, że przy jego sprzedaży wystąpi przychód z działalności gospodarczej. Regulacją bowiem art. 14 ust 2 pkt 1 lit. a updof objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, spełniających definicję środka trwałego, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z kolei odnosząc się do kwestii powstania przychodu, warto wspomnieć, iż faktura jest podstawowym dokumentem księgowym, na podstawie którego ujmowane są koszty i przychody podatkowe, niemniej jednak data faktycznego jej wystawienia nie odgrywa kluczowego znaczenia przy powstaniu przychodu w podatku dochodowym. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 1c updof i art. 12 ust. 3a updop, datą powstania przychodu jest dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później jednak niż dzień:
wystawienia faktury albo
uregulowania należności.
Dlatego też przychód powstanie, gdy jedno z wymienionych zdarzeń, nastąpi jako pierwsze. Zatem data faktury może oznaczać datę powstania przychodu, pod warunkiem, że zostanie wystawiona przed samym wydaniem towaru czy wykonaniem usługi lub otrzymaniem zapłaty.
Natomiast w zakresie kosztów uzyskania przychodu należy pamiętać, iż co do zasady nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, są kosztem uzyskania przychodów przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia, gdy odpłatne zbycie jest przedmiotem działalności gospodarczej. Mając na uwadze fakt, iż grunty nie podlegają amortyzacji (art. 22c updof), to kosztem będzie ich wartość nabycia. Jak stanowi art. 22g ust. 3 updof, cena nabycia to kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. W przypadku sprzedaży składników majątku amortyzowanych, kosztem będzie niezamortyzowana wartość składnika majątkowego. A zatem w powyższej sprawie, kosztem uzyskania przychodów będzie wartość początkowa nieruchomości wynikająca z ewidencji środków trwałych.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W VAT-7(17) sprzedaż opodatkowaną stawką VAT 23% należy wykazać w pozycji 19 podstawa opodatkowania i pozycji 20 podatek należny.
Halina Lisowska
Podstawa prawna: art. 2 pkt 33, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT art. 14 ust. 1c, art. 14 ust 2 pkt 1 lit a, art.22c, 22g ust. 3, art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
