Opodatkowanie sprzedaży mieszkania nabytego od osoby prywatnej

ODPOWIEDŹ

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą nieruchomości upłynął okres minimum 2 lat, lub, jeśli okres ten był krótszy niż 2 lata, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, jeśli spółka nie poniesie wydatków na jego ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej mieszkania od których będzie mu przysługiwało odliczenie VAT (z uwagi na fakt, że przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT). Jeżeli jednak wydatki na remont przekroczą 30% wartości początkowej mieszkania, wówczas zwolnienie będzie możliwe, jeśli przed dokonaniem sprzedaży przez okres minimum 2 lat mieszkanie będzie wynajmowane.

UZASADNIENIE

Podatnikami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat działalności. Wobec powyższego, wszystkie czynności polegające na dostawie towarów, a tym jest właśnie sprzedaż nieruchomości, podlegać powinny opodatkowaniu i podatnik sprzedając nieruchomość będzie zobowiązany taką sprzedaż opodatkować.

Dostawa nieruchomości może jednak korzystać ze zwolnienia od VAT, jeżeli nieruchomość spełnia określone w ustawie warunki. Zgodnie z treścią art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków i budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od VAT, jeżeli pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a dostawą upłynął co najmniej okres dwóch lat.

Natomiast w myśl art.43 ust.10a ustawy dostawa nieruchomości dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od tego zasiedlenia może również korzystać ze zwolnienia jeżeli w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku, a dokonujący dostawy nie ponosił znaczących (wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości) wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunku dotyczące wysokości wydatków poniesionych na ulepszenie, zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z treścią art.2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• a) wybudowaniu lub

• b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet, jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zdaniem NSA wyrażonym w wyroku z 14 maja 2015 roku o sygnaturze I FSK 382/14 pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu.

W związku z powyższym, jeżeli spółka nabyła mieszkanie od osoby prywatnej, która mieszkała w nim minimum 2 lata, lub, jeśli okres ten był krótszy niż 2 lata a spółka nie poniesie wydatków na jego ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej mieszkania to z uwagi na fakt, że przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT sprzedaż mieszkania będzie korzystała ze zwolnienia. W przypadku gdyby spółka poniosła wydatki na remont w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej mieszkania, to, jeśli (jak planuje) przed dokonaniem sprzedaży będzie wynajmował mieszkanie przez okres minimum 2 lat, wówczas sprzedaż również będzie mogła skorzystać z tego zwolnienia. W przypadku, gdyby jednak warunki do zastosowania zwolnienia nie zostały spełnione wówczas sprzedaż mieszkania winna być opodatkowana stawką VAT 8% pod warunkiem, że spełnia ono wymagania przewidziane dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (lokal mieszkalny, którego powierzchnia użytkowa nie przekraczająca 150m2) – art. 41 ust. 12 w związku z art.146a pkt 2 ustawy.

W zakresie opodatkowania wynajmu, jeśli nieruchomość o charakterze mieszkalnym, wynajmowana jest wyłącznie na cele mieszkaniowe, czynność ta jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Z kolei wynajem lokali użytkowych zgodnie z art.41 ust.1 w powiązaniu z art.146a pkt 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) dostawę towarów zwolnioną od podatku należy wykazać w pozycji 10 deklaracji, natomiast sprzedaż ze stawką 8% należy wykazać w pozycji 17 (wartość netto) i w pozycji18 (podatek należny).

Halina Lisowska

Podstawa prawna: art. 2 pkt 14, art.41 ust.1, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10 a, art. 43 ust. 7a i art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.