0
1556
Gmina sprzedaje mieszkanie, więc ze stawką zwolnioną. Jest to jednak sprzedaż na raty; 10 rat plus odsetki (wartość mieszkania 100.000 zł, odsetki 20.000 zł). Zapis o wartości i odsetkach został zawarty w akcie notarialnym. Czy faktura ma opiewać na kwotę 100.000 zł czy od razu z odsetkami? Czy należy wystawiać faktury co każdą ratę czy od razu na całość.
ODPOWIEDŹ
Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, ze zwolnienia z podatku VAT korzysta dostawa lokalu, który został po raz pierwszy zasiedlony co najmniej dwa lata przed dokonywaną sprzedażą. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.
Od 1 stycznia 2014 roku dla dostawy lokali i budynków obowiązuje zasada ogólna określona w art.19a ust. 1 i ust. 8 ustawy o podatku VAT. W takim przypadku obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy. Jeśli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty (np. zadatek, zaliczka, przedpłata, rata) obowiązek w VAT powstanie z chwilą otrzymania i w części otrzymanej zapłaty.
Gmina dokonuje sprzedaży mieszkania na raty, z określonymi z góry odsetkami. Pytanie dotyczy wskazania wartości mieszkania na fakturze, czy sama wartość mieszkania, czy wraz z odsetkami, które zostały określone w akcie notarialnym. Zgodnie z art. 29a ustawy o podatku VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Jak wynika z tego przepisu odsetki od kwoty, którą nabywający nieruchomość ma obowiązek zapłacić Gminie stanowią element kwoty należnej z tytułu dostawy nieruchomości. Gmina winna zatem przyjąć za podstawę opodatkowania całość zapłaty, czyli należność główną wraz z określonymi w umowie odsetkami.
Kolejna wątpliwość Czytelnika dotyczy momentu wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż mieszkania, tj. czy należy wystawiać faktury na każdą ratę czy od razu na całą wartość sprzedaży. Przede wszystkim, w celu określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT z tytułu dostawy lokalu istotne jest ustalenie, w której chwili zostaje dokonana dostawa mieszkania. Przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych przez przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel (tj. dokonanie dostawy) w rozumieniu ustawy o podatku VAT należy rozumieć czynność faktyczną, w następstwie której następuje fizyczne przekazanie towaru nabywcy i nabywca uzyskuje faktyczną możliwość dysponowania towarem. Z tą też chwilą powinien powstawać obowiązek podatkowy z tytułu dokonania dostawy towaru, a w przypadku Czytelnika w momencie faktycznego przekazania mieszkania nabywcy.
Tak więc w przypadku Gminy, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstanie w dniu wydania odbiorcy mieszkania, co najczęściej będzie mieć miejsce w dniu przekazania kluczy. I bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego będzie okoliczność, że np. umowa przenosząca własność (w formie aktu notarialnego) zostanie zawarta w okresie późniejszym. W związku z powyższym obowiązek ten należy rozpoznać w okresie rozliczeniowym, w którym nastąpiło wydanie lokalu w odniesieniu do całej ceny sprzedaży mieszkania (kwoty głównej wraz z odsetkami), którą Gmina otrzymała lub dopiero ma otrzymać w przyszłości zgodnie z ustalonymi ratami spłat.
Należy także nadmienić, że na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest zobowiązany do wystawiania faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie m.in. art. 43 ust. 1. Przy czym ma on obowiązek jej wystawienia, jeżeli zażąda tego nabywca towaru lub usługi, a żądanie zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty (art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT). Z przepisu tego wynika, że jeżeli nabywca lokalu nie zażąda faktury, Gmina nie ma obowiązku jej wystawienia.
Karol Zen
