Opodatkowanie VAT dotacji finansującej cenę sprzedaży usług najmu

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 18 września 2013 roku nr IPPP1/443-598/13-2/JL.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Spółka, której przedmiotem działania jest budowanie budynków mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu po stawkach TBS. Maksymalną wysokość czynszu reguluje ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z ww. ustawą, cena wynajmu nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Spółka prowadzi procesy inwestycyjne polegające na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z przeznaczeniem na wynajem poszczególnych lokali. Swoje dochody uzyskane z prowadzonej działalności przeznacza na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych TBS. Spółka podpisze z gminą umowę dotyczącą udziału gminy w kosztach tworzenia części lokali mieszkalnych oraz prawa do najmu utworzonych lokali wraz z ich podnajmem po stawkach TBS. Udział gminy będzie przekazany w formie dotacji do TBS. Spółka wskazała również, że Gmina wpłacając dotację częściowo pokrywającą koszty budowy lokali mieszkalnych otrzymuje w zamian prawo najmu lokali mieszkalnych z prawem podnajmowania ich osobom fizycznym bez zgody towarzystwa budownictwa społecznego, po stawkach TBS, zgodnie z art. 5 ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.

W związku z powyższym Spółka zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy w związku z przekazaniem dotacji przez gminę dla TBS zgodnie z umową dotyczącą udziału gminy w kosztach tworzenia części lokali mieszkalnych oraz prawa do najmu utworzonych lokali wraz z ich podnajmem po stawkach TBS, ww. dotacja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Elementem zasadniczym wpływającym na objęcie uzyskanej przez podatnika dotacji definicją podstawy opodatkowania jest stwierdzenie, czy dotacja udzielana jest w celu sfinansowania czy też dofinansowania dostawy konkretnych towarów lub świadczenia konkretnych usług. Oznacza to, iż podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwiększa się tylko o takie dotacje, które w sposób bezwzględny i bezpośredni są związane z daną dostawą towarów lub świadczeniem usług. Jeżeli jednak taki bezpośredni związek nie występuje, dofinansowanie ogólne – na pokrycie kosztów działalności – nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast gminy, w ramach wykonywania zadań własnych, mają obowiązek tworzyć zasób mieszkaniowy częsciowo przeznaczony na lokale socjalne, na który otrzymują dofinansowanie. Jednym ze sposobów tworzenia zasobu jest partycypacja gmin w kosztach budowy lokali mieszkalnych realizowanej przez TBS-y za pomocą otrzymanego dofinansowania, w wyniku czego gmina uzyskuje prawo do najmu lokali mieszkalnych utworzonych z jej udziałem, z prawem do podnajmowania osobom fizycznym bez zgody TBS. Otrzymanie przez gminę ww. dofinansowania uwarunkowane jest również zobowiązaniem gminy do podnajmowania tych lokali osobom spełniającym warunki otrzymania lokalu socjalnego, określone przez gminę, w zamian za opłaty, jakie ponoszą najemcy lokali socjalnych w gminie. Natomiast stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Z powyższego wynika zatem, że osoba, która spełni określone przez gminę warunki otrzymania lokalu socjalnego korzysta z lokali wybudowanych przez TBS z udziałem gminy i należących do TBS na preferencyjnych zasadach obniżonego czynszu, przewidzianych dla lokali socjalnych.

Oznacza to, że w konsekwencji przekazanej dla TBS dotacji cena najmu części lokali ulega zmniejszeniu. Kwota otrzymanej dotacji ma zatem bezpośredni wpływ na wysokość czynszu za wynajem tych lokali. Otrzymana od gminy dotacja nie jest więc ogólną dotacją lecz dofinansowaniem pokrywającym część ceny najmu.

Reasumując organ podatkowy stwierdził, iż w analizowanej sprawie jest spełniony warunek bezpośredniego wpływu dofinansowania z dotacji na cenę świadczonych przez Spółkę usług. Wobec tego, przyznana na taki cel dotacja spełnia przesłanki dotacji wynikającej z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, która stanowi obrót będący podstawą opodatkowania podatkiem VAT. Zatem mamy do czynienia z dotacją mającą na celu sfinansowanie ceny sprzedaży usługi najmu lokali mieszkalnych. W związku z tym dotacja podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak usługa najmu i korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy.

Podstawa prawna: art. 29 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.