Opodatkowanie VAT sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej

ODPOWIEDŹ 1

Sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej będzie jednolitą transakcją podlegającą opodatkowaniu stawką VAT 8%, chyba że spełnione zostaną przesłanki, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a, uprawniające do zwolnienia takiej sprzedaży z opodatkowania podatkiem VAT.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Wobec powyższego, wszystkie czynności polegające na dostawie towarów, a tym jest właśnie sprzedaż nieruchomości, podlegać powinny opodatkowaniu.

Przedmiotem sprzedaży, w przedstawionym w pytaniu stanie faktycznym jest nie tylko lokal mieszkalny, ale również udział w części nieruchomości wspólnej Zgodnie z art.3 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną natomiast stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w  nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z  powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z  pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Powyższe oznacza, iż nie jest możliwe zbycie własności lokalu bez udziału we współwłasności wspólnych części budynku i  urządzeń oraz we własności gruntu. Zatem, w takim przypadku mamy do czynienia ze sprzedażą lokalu mieszkalnego jako rzeczy głównej oraz towarzyszącego mu udziału we współwłasności wspólnych części nieruchomości. Jak wynika z uchwały (podjętej w składzie 7 sędziów) z 24 października 2011 roku, o sygn. I FPS 2/11 sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Tak więc, występuje w tej sytuacji jednolite świadczenie, na które składają się dwie dostawy towarów, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

• dostawa towaru obejmująca samodzielny, wyodrębniony na własność lokal mieszkalny oraz

• dostawa towaru w postaci udziału w nieruchomości wspólnej.

Podsumowując, Spółka dokonując sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z  udziałem w nieruchomości wspólnej dokonuje jednej transakcji, która podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT - na podstawie art. 41 ust. 2 w  związku z art. 146 a pkt 2 oraz z  art. 41 ust. 12 ustawy o VAT - 8% stawką VAT, chyba że zaistnieją przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia z  art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10 a ustawy o  VAT.

 Zgodnie bowiem z treścią art.43 ust.1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynków i budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od VAT, jeżeli w dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a dostawą upłynął co najmniej okres dwóch lat.

Natomiast w myśl art.43 ust.1 pkt 10a ustawy, dostawa nieruchomości dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od tego zasiedlenia może również korzystać ze zwolnienia jeżeli w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku, a dokonujący dostawy nie ponosił znaczących (wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości) wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z treścią art.2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• a) wybudowaniu lub

• b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc powyższe pod uwagę Czytelnik powinien dokonać analizy przesłanek wynikających z  art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a lit.  b) ustawy o  VAT, aby ustalić, czy dostawa lokalu mieszkalnego wraz z  udziałem w nieruchomości wspólnej będzie zwolniona z VAT, czy też będzie opodatkowana stawką 8%.

ODPOWIEDŹ 2

Czytelnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie dokumentacji, jeśli będzie ona służyła działalności opodatkowanej.

UZASADNIENIE

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wyłącznie na zasadach wskazanych w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym w  zakresie, w  jakim towary i  usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o  którym mowa w  art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o  kwotę podatku naliczonego, z  zastrzeżeniem art.  114, art.  119 ust.  4, art.  120 ust.  17 i  19 oraz art. 124. Zatem w przypadku, gdy sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej będzie opodatkowana wówczas Czytelnik będzie miał prawo do odliczenia, natomiast w przypadku, gdy sprzedaż ta będzie zwolniona a VAT prawo do odliczenia nie będzie przysługiwało.

ODPOWIEDŹ 3

Czytelnik koszty sporządzenia dokumentacji powinien doliczyć do wartości sprzedawanego mieszkania i opodatkować całość stawką 8% lub zastosować zwolnienie.

UZASADNIENIE

Obciążenie przyszłych nabywców mieszkań kosztami wykonania dokumentacji związanej z procesem sprzedaży mieszkań, zdaniem Redakcji, należałoby potraktować jako element składowy ceny sprzedawanego mieszkania, czyli stanowiący podstawę opodatkowania mieszkania i opodatkować tak jak sprzedawane mieszkanie stawką 8% lub, gdy korzysta ze zwolnienia z VAT - zastosować zwolnienie.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) dostawę towarów zwolnioną od podatku należy wykazać w pozycji 10 deklaracji, dostawę opodatkowaną stawką 8% należy wykazać w pozycji 17 podstawa opodatkowania i pozycji 18 podatek należny.

Halina Lisowska

Podstawa prawna: art. 2 pkt 14, art.5 ust. 1 pkt 1, art. 41 ust. 2 w związku z art. 146 a pkt 2 oraz z art. 41 ust.12, art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a , art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.