Opodatkowanie VAT wcześniejszego rozwiązania umowy najmu

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 3 lutego 2014 roku nr IPTPP4/443-835/13-2/BM.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwrócił się Podatnik, który zawarł z kontrahentem umowę najmu lokalu na okres 8 lat, z możliwością wypowiedzenia najmu tylko i wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Umowa najmu nie zawiera zapisu o odszkodowaniu, celem którego miałoby być zrekompensowanie drugiej stronie poniesionej szkody, gdyby nastąpiło rozwiązanie umowy chociaż nie zaistniały wypadki określone w umowie umożliwiające rozwiązanie tej umowy. Najemca zwrócił się z prośbą do Podatnika o zawarcie porozumienia dotyczącego rozwiązania umowy najmu określonego lokalu przed terminem jej zakończenia proponując zapłatę odszkodowania w ratach lub jednorazowo w związku z wcześniejszym zakończeniem trwania umowy.

W związku z powyższym Podatnik zwrócił się do organu podatkowego z następującymi pytaniami:

• czy otrzymane odszkodowanie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług VAT,

• w jaki sposób udokumentować otrzymane odszkodowanie, fakturą czy notą księgową.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Udzielając odpowiedzi na powyższe zapytania w pierwszej kolejności organ podatkowy dokonał oceny, czyotrzymana przez Podatnika od kontrahenta zapłata za skrócenie umowy najmu stanowi rekompensatę za szkodę czy jest płatnością za świadczenie.Bowiem, jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie będzie miała bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony Podatnika, wówczas kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie związana z czynnościami wymienionymi w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem, jak wynika z opisu sprawy, Podatnik na podstawie zawartego porozumienia dotyczącego wcześniejszego rozwiązania umowy najmu otrzyma określoną kwotę pieniężną w zamian za zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Co istotne, w przedmiotowej sprawie rozwiązanie umowy poprzez zawarcie przez strony porozumienia doprowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego, tj. zgodnego zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane, nie będzie natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez stronę z ciążących na niej obowiązków. Zawierając porozumienie w sprawie rozwiązania umowy najmu Podatnik wyrazi zgodę na rozwiązanie zawartej umowy najmu lokalu. Odszkodowanie, które Podatnik otrzyma, będzie ściśle związane z uzyskaniem korzyści przez najmującego w postaci wcześniejszego zakończenia umowy najmu lokalu.

Przedmiotowe wynagrodzenie nie będzie więc zadośćuczynieniem lecz będzie stanowiło formę wynagrodzenia za działania Podatnika, tj. wyrażenie zgody za odstąpienie od umowy. Zatem zgodę na zaniechanie określonej czynności, za którą będzie wypłacone odszkodowanie przez najmującego, należy traktować jako odpłatne świadczenie usług na rzecz najemcy w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy.

W takiej sytuacji Podatnik będzie zobowiązany udokumentować powyższą usługę fakturą, w myśl bowiem obowiązującego od 1 stycznia 2014 r. art. 106b ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jednocześnie organ podatkowy wskazał, iż nazwanie przez Podatnika wynagrodzenia należnego z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu odszkodowaniem nie może mieć przesądzającego znaczenia dla określenia konsekwencji podatkowych tego zdarzenia. Nie jest bowiem istotna nazwa, lecz rzeczywisty charakter świadczenia, a ponadto strony poprzez umowy cywilnoprawne nie mogą decydować o zakresie opodatkowania.

Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.