Opodatkowanie zbycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 3 października 2017 roku nr 0115-KDIT1-3.4012.436.2017.2.PR.

Sytuacja Podatnika

Wnioskodawca, jako komornik przy Sądzie Rejonowym prowadzi egzekucję z nieruchomości gruntowej stanowiącą drogę. Właścicielem powyższej nieruchomości jest spółka. Dłużnik nabył powyższą nieruchomość na drodze zakupu aktem notarialnym w dniu 31 października 2000 r. Nieruchomość na dzień nabycia była niezabudowana i została nabyta bez podatku VAT, co wynika z aktu notarialnego.

Spółka był zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w okresie od 22 września 2009 do dnia 28 października 2014 r. (z tą datą została wykreślona z rejestru podatników od towarów i usług). Ponownie dokonano rejestracji VAT od dnia 1 maja 2015 r. i do dnia dzisiejszego spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka wykonała we własnym zakresie utwardzenie nawierzchni kostką betonową, od których to nakładów nie odliczyła VAT. Z uwagi na utrudniony kontakt z dłużnikiem jak również, z biurem które prowadzi dokumentację księgową Wnioskodawca nie posiada informacji, w którym roku droga została oddana do użytkowania.

Czy od sprzedaży powyższej nieruchomości stanowiącej drogę należy oprowadzić podatek VAT w wysokości 23 %?

Stanowisko Dyrektora

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 powołanej wyżej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy nadmienić, że ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając zatem na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje prawne stwierdzić należy, że czynność zbycia nieruchomości przez komornika w drodze licytacji publicznej należy uznać za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże – o ile, na co wskazuje treść wniosku, nie doszło do pierwszego zasiedlenia – czynność tę należy przeanalizować w zakresie możliwości zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem jeżeli dłużnikowi faktycznie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości oraz faktycznie nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – sprzedaż gruntu zabudowanego budowlą korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 18 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.