Opodatkowanie zwrotu poniesionych kosztów dodatkowych przy sprzedaży mieszkań gminnych

ODPOWIEDŹ

W przypadku dostawy nieruchomości, uiszczana przez nabywcę opłata w kwocie odpowiadającej kosztom sporządzonego operatu szacunkowego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla danej dostawy, z którą koszty te są związane, bądź korzystają ze zwolnienia od tego podatku.

UZASADNIENIE

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do postanowień ustawy, przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Każdorazowo, w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, zostaje sporządzany m.in operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. W pytaniu wskazano, że koszty sporządzonego operatu szacunkowego, wykonanie podziałów geodezyjnych oraz pozyskania materiałów geodezyjnych zostają pokryte w pierwszej kolejności przez Gminę. Jednak to nabywca jest zobowiązany ostatecznie do zwrotu poniesionych przez sprzedawcę kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W szczególności podstawa opodatkowania obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W świetle przepisów, należy uznać, że każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla tego świadczenia.

Tak więc, w przypadku dokonywania przez Gminę dostawy nieruchomości, za podstawę opodatkowania należy uznać całość świadczenia pieniężnego pobieranego od nabywcy. Wszystkie koszty, jako niestanowiące odrębnego świadczenia od dostawy towarów, podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla dostawy towarów.

Tak więc koszty sporządzonego operatu szacunkowego, wykonanie podziałów geodezyjnych oraz pozyskania materiałów geodezyjnych powinny być wliczane do podstawy opodatkowania świadczenia zasadniczego i opodatkowane stawką właściwą dla danej dostawy.

Reasumując, w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie przepisów ustawy, wszystkie koszty usług dodatkowych niezbędnych do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, którymi Gmina obciąża nabywców nieruchomości, również korzystają ze zwolnienia od podatku.

Natomiast w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku, koszty również będą opodatkowane tą samą stawką podatku.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) sprzedaż zwolnioną należy wykazać w poz 10 (podstawa opodatkowania), natomiast sprzedaż ze stawką 23% należy wykazać w poz.19: podstawę opodatkowania i w poz.20 podatek należny.

Karol Zen

Podstawa prawna: art.5 ust.1, art.8 ust.1, art.8 ust.2a, art. 29a ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a, art.41 ust.1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.