0
1702
Jednostka samorządu terytorialnego prowadzi sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych z zasobów Miasta. Zbycie lokalu następuje w drodze aktu notarialnego i udokumentowane jest fakturą VAT z zastosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług. W postępowaniu przygotowującym nieruchomość do sprzedaży Urząd zleca zewnętrznym rzeczoznawcom majątkowym sporządzenie operatów szacunkowych, które opodatkowane są 23% stawką podatku od towarów i usług. Operaty sporządzane są w dwóch egzemplarzach, z których jeden otrzymuje nabywca w momencie zakupu mieszkania. Cena sporządzenia operatu nie jest wliczana w cenę sprzedaży mieszkania, jednak zwrot kosztów jego sporządzenia jest warunkiem spisania aktu notarialnego. Wnioskujący o sprzedaż mieszkania obciążany jest kosztami sporządzenia operatu szacunkowego w pełnej wysokości, na podstawie faktury VAT ze stawką 23%. Czy możemy skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o VAT naliczony z faktur otrzymanych od rzeczoznawców?
ODPOWIEDŹ
Tak, możecie Państwo skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o VAT naliczony z faktur od rzeczoznawców za sporządzenie operatu szacunkowego, pod warunkiem, że zastosowana w obciążającej nabywcę lokalu fakturze za sporządzenie operatu stawka VAT 23% jest prawidłowa.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art.86 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikom przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Cytowany przepis wskazuje na dwa warunki, które muszą być spełnione, żeby podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego: odliczenia musi dokonywać podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.
W opisanym przez Państwa przypadku sprzedaż lokali mieszkalnych podlega wprawdzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług, ale, jak Państwo piszecie, koszt sporządzenia operatów szacunkowych przenoszony jest wprost, w drodze refaktury, na odbiorcę, z zastosowaniem opodatkowania podstawową stawką VAT 23%. Zakup udokumentowany fakturą od rzeczoznawcy służy zatem sprzedaży opodatkowanej, gdyż powiązany jest wprost z wystawioną refakturą, w której wykazujecie Państwo podatek należny. Wobec tego, a także wobec faktu, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem VAT, na mocy art.86 ustawy o podatku od towarów i usług, przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku z tytułu nabycia przedmiotowych usług.
W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że istnieje pewne ryzyko, że organ podatkowy uzna, że przeniesienie kosztu operatu szacunkowego na odbiorcę lokalu stanowi usługę pomocniczą do dostawy lokalu i, jako świadczenie kompleksowe powinno podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług, właściwe dla świadczenia głównego, co z kolei uniemożliwia odliczenie VAT naliczonego od zakupu tej usługi. Przykładowo, w interpretacji nr ILPP1/443-411/12-2/AI z 7 sierpnia 2012 roku Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał, że koszty przygotowania dokumentacji niezbędnej do sprzedaży nieruchomości powinny być opodatkowane tą samą stawką co sprzedaż działki.
Moim zdaniem, w Państwa przypadku sytuacja jest nieco inna niż sytuacja wnioskodawcy w przytoczonej interpretacji, gdyż dokonujecie Państwo refaktury świadczenia wprost, a zatem w refakturze powinniście Państwo zastosować taką samą stawkę VAT jak w fakturze dokumentującej nabycie usługi sporządzenia operatu szacunkowego, jednakże, w celu uniknięcia ewentualnego sporu z organem podatkowym, warto jest potwierdzić prawidłowość stosowanej stawki VAT w fakturze za operat szacunkowy wystawianej dla odbiorcy lokalu.
Ewa Konarska
