Refakturowanie kosztów zużycia mediów na najemcę lokalu mieszkalnego

Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 22 marca 2012 roku nr IPTPP4/443-136/11-4/JM.

Sytuacja podatnika

Samorządowa jednostka budżetowa, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, świadczy usługi z zakresu najmu lokalu mieszkalnego. Za świadczone usługi, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej, tj. umowa najmu, najemca płaci czynsz w stawce ustalonej na podstawie uchwały Rady Gminy (wartość podatku VAT liczona jest w stawce zwolnionej). Pozostałe opłaty za media regulowane są w następujący sposób: najemca we własnym zakresie reguluje należności za zużytą energię elektryczną wg wskazań licznika, opłata za wodę i kanalizację została ustalona w wysokości 36% wartości rachunku dla całego obiektu. Wielkość obciążenia z tytułu kosztów ogrzewania i podgrzania wody wyliczana jest na podstawie faktury wystawionej przez Zakład Cieplny proporcjonalnie do powierzchni wynajmowanego lokalu w stosunku do łącznej powierzchni użytkowej.

W związku z powyższym Jednostka zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem czy powinna zastosować stawkę podatku VAT, taką jaką stosuje dostawca mediów, refakturując najemcy lokalu koszty za korzystanie z mediów, przy zawartej umowie najmu na cele mieszkaniowe.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 30 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Celem refakturowania bowiem jest przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi.

W myśl art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Organ podatkowy zauważył, iż w analizowanej sytuacji wydatki związane z opłatami za tzw. media stanowią koszty utrzymania obciążające wynajmującego, w odniesieniu natomiast do wynajmu stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu.

Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o których mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Organ podatkowy zaznaczył, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokalu mieszkalnego, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy np. media, ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (energia elektryczna, woda, kanalizacja, ogrzewanie, podgrzanie wody itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych). Zaznaczyć należy, iż strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż ww. mediów utraciłaby swój sens. Biorąc powyższe pod uwagę organ podatkowy stwierdził, iż w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu mieszkalnego, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę na dostawę wody, odprowadzanie ścieków ogrzewania i podgrzania wody do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, nie przenosi kosztów dostawy tych mediów bezpośrednio na najemcę.

Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu.

Podsumowując organ podatkowy stwierdził, iż świadczenia dodatkowe są ściśle związane z usługą najmu lokali mieszkalnych i mają w stosunku do nich charakter poboczny. Świadczenia z tytułu dostawy wody, wywozu nieczystości i ścieków, nie stanowią odrębnych usług, ale są elementem pewnej całości, stanowiącej jedno świadczenie - usługę najmu. W związku z tym świadczenie usługi najmu lokali mieszkalnych wraz z ww. świadczeniami dodatkowymi stanowi jedną usługę, w całości zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podstawa prawna: art. 29 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.