0
1122
Gmina dokumentując świadczoną usługę najmu lokali użytkowych, powinna w podstawie opodatkowania ująć wszystkie związane z tytułem najmu opłaty eksploatacyjne, a nie wystawiać odrębne faktury dokumentujące sprzedaż na rzecz najemców usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków. Koszty eksploatacyjne ponoszone przez Gminę (wynajmującego) stanowią wraz z czynszem kwotę należną z tytułu świadczenia usług najmu, opodatkowane w przypadku lokali użytkowych stawką 23%.
Wynika to ze stanowiska Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 24 grudnia 2014 roku nr IBPP2/443-889/14/RSz.
Sytuacja Gminy
Gmina zawarła umowę o zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy z Miejskim Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o.. MZGM jest spółką gminną, w której Gmina posiada 100% udziałów. Usługi zarządzania nieruchomościami gminnymi są świadczone odpłatnie. W związku z powyższą umową zostały aneksowane umowy z najemcami lokali użytkowych, w których stroną wynajmującą została Gmina (dotychczas MZGM). Czynsz za wynajem lokali użytkowych jest fakturowany przez Gminę i wpłacany przez najemców na konto Gminy. Ponadto, zgodnie z umową najmu Gmina refakturuje najemcom koszty doprowadzenia i zużycia mediów. Część umów z dostawcami mediów jest zawarta przez wspólnoty mieszkaniowe.
Wspólnoty mieszkaniowe jako zwolnione z podatku VAT wystawiają faktury nie vatowskie w wysokości kwoty brutto z pierwotnej faktury od dostawcy mediów. Gmina (jako podatnik podatku VAT) przenosi na najemców koszt dostarczonych mediów wystawiając faktury VAT oraz doliczając 23% podatek VAT. W związku z tym koszt dostarczonych mediów dla najemcy jest powiększony o kwotę podatku VAT w stosunku do pierwotnej faktury otrzymanej przez wspólnotę mieszkaniową od dostawcy mediów.
W związku z powyższym Gmina zadała następujące pytania:
Czy Gmina refakturując sprzedaż mediów najemcom lokali użytkowych powinna doliczać podatek VAT w wysokości 23% do wartości brutto z faktury nie vatowskiej otrzymanej od wspólnoty mieszkaniowej, czy też powinna go wytrącać z wartości brutto tej faktury...
W sytuacji, jeżeli Gmina powinna wytrącać podatek VAT, jaką stawkę podatku VAT należy zastosować do usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków...
Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej
W pierwszej kolejności Dyrektor wskazał, iż strony umowy mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, a postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Zatem doliczanie przez Gminę kwoty VAT zależne jest od umowy wynajmującego z najemcą.
Odpowiadając na pytania Dyrektor skupił się na skategoryzowaniu całej usługi najmu uznając pytanie o refakturowniu mediów za nieprawidłowe z punktu widzenia odrębnego od najmu fakturowania samych mediów. W przypadku bowiem świadczenia usługi najmu wraz z odsprzedażą mediów na potrzeby użytkowników lokali, mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą. Wobec tego przedmiotem opodatkowania jest jedna usługa najmu, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach towarów czy usług.
W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku VAT, z tytułu świadczenia usług najmu.
Koszty dodatkowe stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż mediów utraciłaby swój sens.
Podstawa prawna: art. 29a ust. 1, 6, art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.
