Refakturowanie usług związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych

ODPOWIEDŹ

Jedynie usługi związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie toleruje tej sytuacji i dąży do jej odzyskania stanowi odszkodowanie i nie podlega VAT, zatem usługi związane z utrzymaniem takiego lokalu również nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

UZASADNIENIE

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7,

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z kolei stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że w przypadku gdy podatnik VAT przenosi koszty, czyli je refakturuje, przyjmuje się, że działa on we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej. Oznacza to dla celów VAT, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi (fikcja prawna). Jest on zatem zobowiązany do rozpoznania z tego tytułu obowiązku podatkowego. Czyni to na zasadach przewidzianych dla „refakturowanych” usług lub na zasadach ogólnych, jeśli ustawa o VAT nie przewiduje szczególnych zasad.

Zasadniczo w przypadku refakturowania, stosuje się stawkę jaka została zastosowana na pierwotnej fakturze. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.”

Natomiast w myśl § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82

W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości kwestia opodatkowania podatkiem VAT jest bardziej skomplikowana. O tym, czy bezumowne korzystanie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności. Kluczowym elementem jest fakt istnienia zgody na dalsze użytkowanie przez nierzetelnego najemcę przedmiotu umowy cywilnoprawnej bądź wystąpienie przez wynajmującego na drogę sądową.

W sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący, dążąc do tego, wytoczy przeciwko niemu powództwo mające na celu odzyskanie przedmiotu umowy najmu ( a z taką sytuacją mamy do czynienia) zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym a korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny o charakterze umownym, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Zatem w opisanym przypadku mamy do czynienia zarówno z działalnością gospodarczą zwolnioną (wynajem mieszkalny) jak i z działalnością poza VAT (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu).

Podsumowując, usługi związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, podlegają zwolnieniu z podatku VAT, natomiast usługi związane z lokalami wykorzystywanymi bezumownie nie podlegają podatkowi VAT.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) dostawę towarów zwolnioną od podatku należy wykazać w pozycji 10 deklaracji.

Halina Lisowska

Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, ust. 2a, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień