Rozliczenie podatkowe najmu pokoju w domku jednorodzinnym

ODPOWIEDŹ

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku rozpoczęcia w trakcie roku najmu pokoju w domku jednorodzinnym na cele inne niż mieszkalne czytelnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, pod warunkiem, że przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do długości okresu prowadzonej działalności gospodarczej w danym roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Ewentualna sprzedaż domu jednorodzinnego nie będzie rodzić konsekwencji w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, bowiem jednorazowej czynności sprzedaży nieruchomości nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wynajmując pokój dla spółki z ograniczoną działalnością czytelnik będzie mógł skorzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania. Jeśli jednak osiąga co miesiąc przychody z tytułu najmu pokoju w domku jednorodzinnym nie może „skorzystać z rozliczania podatku od tego najmu 2 razy do roku” chyba, że zawarta umowa stanowi o płatności czynszu raz na pół roku.

UZASADNIENIE

W art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej updof) ustawodawca wskazał, iż źródłami przychodów są między innymi:

• pozarolnicza działalność gospodarcza;

• jak również najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przy czym zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy za przychody z działalności gospodarczej uznaje się przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Zatem w przypadku gdy najem pokoju w domku jednorodzinnym nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie stanowi działalności gospodarczej, najem będzie odrębnym od działalności źródłem przychodów. W tej sytuacji decyzja o wyborze formy opodatkowania dochodu (przychodu) z tytułu umowy najmu spoczywa na podatniku. Ustawodawca bowiem wprowadził wybór sposobu opodatkowania: mogą to być zarówno zasady ogólne jak i opodatkowanie zryczałtowane – przy zastosowaniu podatku wynoszącego 8,5% przychodów. Zatem czytelnik, wynajmując pokój w domku rodzinnym na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie mógł skorzystać z formy opodatkowania w postaci ryczałtu ewidencjonowanego i bez znaczenia jest na rzecz kogo czytelnik dokonuje wynajmu.

Aby skutecznie dokonać wyboru ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych czytelnik będzie zobowiązany złożyć w urzędzie skarbowym w ustawowym terminie pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. Osoba rozpoczynająca osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Co do zasady opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przy czym dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Natomiast zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej przywołanej ustawy – podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania. Po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Zatem w sytuacji gdy czytelnik osiąga co miesiąc przychody z tytułu najmu pokoju w domku jednorodzinnym nie może „skorzystać z rozliczania podatku od tego najmu 2 razy do roku” chyba, że zawarta umowa stanowi o płatności czynszu raz na pół roku.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług najem prywatny jest inaczej traktowany i co do zasady przychody z tego tytułu (pomimo, że w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będą stanowić odrębne źródło przychodów od działalności gospodarczej) są traktowane jako działalność gospodarcza pod warunkiem, że najem będzie prowadzony w sposób ciągły i dla celów zarobkowych. Nie mniej jednak w ww. ustawie o podatku od towarów i usług ustawodawca przewidział zwolnienie o charakterze podmiotowym. Zgodnie z art. 113 ust. 9, w przypadku rozpoczęcia w trakcie roku najmu pokoju w domku jednorodzinnym na cele inne niż mieszkalne czytelnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, pod warunkiem, że przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do długości okresu prowadzonej działalności gospodarczej w danym roku podatkowym kwoty 150.000 zł.

Ewentualna sprzedaż domu jednorodzinnego nie będzie rodzić konsekwencji w zakresie opodatkowania podatkiem VAT. Podjęte bowiem działanie osoby próbującej dokonać sprzedaży domu należy uznać za tzw. czynności mieszczące się zwykłym zarządzie swoimi prawami majątkowymi, które nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem jednorazowej czynności sprzedaży nieruchomości nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i przyjąć, że sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6, art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; at. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 1 i 4, art. 12 ust.1 pkt. 3 lit. a), art. 21 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym o niektórych przychodów ewidencjonowanych; art. 15 ust. 2, art. 113 ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dagmara Kamieńska