Rozliczenie sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej

ODPOWIEDŹ

Dokonanie sprzedaży nieruchomości mieszkalnej zakupionej w 2009 roku, wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie:

• podatku PIT - nie stanowi źródła przychodów, tym samym nie wystąpi podatek dochodowy od tej czynności

• podatku VAT - sprzedaż taka korzysta ze zwolnienia, jednak wiąże się to z korektą podatku odliczonego przy zakupie nieruchomości oraz zapłatą 2% podatku PCC przez kupującego.

UZASADNIENIE

Opodatkowanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Zgodnie z art. 10 ust.1 zarówno sprzedaż nieruchomości jak i działalność gospodarcza stanowią osobne źródło przychodów. Dlatego w celu prawidłowego opodatkowania sprzedaży nieruchomości kluczowe jest przyporzadkowanie tej transakcji do jednego ze wskazanych źródeł przychodów. Jednocześnie należy pamiętać, że jedna transakcja nie może stanowić przychodu z kilku źródeł. W tym celu rozważmy do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przedmiotową sprzedaż.

Rozpatrując powyższą transakcję w kontekście działalności gospodarczej należy powołać się na art. 14 ust.2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w powiązaniu z ust.2c. Z przepisów tych wynika, że odpłatne zbycie wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Należy zwrócić uwagę, że pod pojęciem „wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą” należy rozumieć, że przedmiotowa nieruchomość musi być wykorzystywana w dzia-łalności, a nie stanowić „przedmiot działalności gospodarczej”. To drugie pojęcie dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość stanowi dla nas towar, co ma miejsce np. w dzia-łalności deweloperskiej. Konkludując sprzedaż wskazanej nieruchomości nie stanowi źródła z działalności gospodarczej, a co za tym idzie przychód z jej sprzedaży nie może być łączony z przychodami z działalności gospodarczej.

Tym samym pozostaje nam uznanie, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła odrębne źródło przychodu jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8. Ze wskazanej normy prawnej wynika, że jeśli sprzedaż nie-ruchomości nie nastąpiła w wyniku działalności gospodarczej i nastąpiła przed upływem 5 lat wówczas stanowi źródło przychodów jakim jest sprzedaż nieruchomości. Jednak w naszej sytuacji sprzedaż, jak wskazano powyżej nie występuje w wykonaniu dzia-łalności gospodarczej i dokonywana jest po upływie 5 lat. Stąd uznać należy, że również z tego źródła nie zostanie rozpoznany przychód, a tym samym nie będzie ciążył na firmie obowiązek rozliczenia podatku dochodowego.

Opodatkowanie w zakresie podatku VAT

Co do zasady podatnik sprzedający nieruchomość dokonuje dostawy towarów co wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku VAT. Jednakże w określonych sytuacjach, po spełnieniu wskazanych w ustawie o podatku od towarów i usług warunków może on skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Przedmiotowe zwolnienie w tym zakresie reguluje art. 43 ust. 10 oraz 10a ustawy o podatku VAT. Zgodnie z jego brzmieniem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części w sytuacji gdy dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W tej sytuacji kluczowe jest rozstrzygniecie co należy rozumieć pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie”. Otóż na mocy art.2 ust.14 ustawy przez pojęcie to należy rozumieć oddanie, po wybudowaniu lub ulepszeniu, do użytkowania (np. w związku z dokonaną sprzedażą) w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu (sprzedaż do której miały zastosowanie przepisy ustawy o VAT) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Ważne jest też aby w czasie używania nieruchomości nie dokonywać wydatków na jej ulepszenie przekraczające 30% jej wartości, gdyż wówczas mamy ponownie do czynienia z pierwszym zasiedleniem i termin 2 lat należy liczyć od daty dokonania ulepszenia. Wyjaśniając jeszcze dokładniej, jeśli kupimy mieszkanie od podatnika podatku VAT, który opodatkuje tę sprzedaż, a nie kupimy od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej i czas od zakupu do sprzedaży przekroczy 2 lata oraz nie dokonamy ulepszenia tej nieruchomości (lub dokonamy jej ulepszenia ale czas od tej czynności przekroczy okres 2 lat) możemy nieruchomość sprzedać jako zwolnioną z opodatkowania.

Korzystając ze wskazanego zwolnienia należy pamiętać, że w sytuacji gdy przed upływem 10 lat dokonamy sprzedaży nieruchomości ze stawką „zwolnioną” wówczas musimy zgodnie z art. 91 ustawy o VAT dokonać korekty odliczonego podatku z tytułu zakupu dokonanego w 2009 roku. Wiąże się to ze zmianą przeznaczenia środka trwałego, z wykorzystywanego do działalności opodatkowanej na wykorzystywanego do działalności zwolnionej. Prawo do odliczenia przysługiwać będzie za 6 lat wykorzystywania nieruchomości do czynności opodatkowanych, za pozostałe 4 lata musimy dokonać korekty odliczonego podatku. Korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty, tj. 4/10 kwoty odliczonego podatku naliczonego. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi sprzedaż w w części D.3 poz. 45 deklaracji VAT-7 (art. 91 ust. 4, 5 i ustawy).

Zauważyć należy, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy istnieje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania o którym mowa w przytoczonym art. 43 ust. 1 pkt 10 po spełnieniu określonych w przepisie warunków, co może się okazać w niektórych sytuacjach korzystnie. Jeżeli sprzedajemy dla VAT-owca to dla obu stron jest to dobre rozwiązanie. Sprzedawca nie musimy dokonywać korekty, a kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze. Jednocześnie sprzedaż dla osoby nie będącej podatnikiem VAT nie jest już rozwiązaniem korzystnym, wówczas bardziej opłacalne jest skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.

Opodatkowanie PCC

Na gruncie ustawy o podatku PCC należy zauważyć, że czynność sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część została wykluczona ze zwolnienia z tego podatku mimo, iż chociaż jedna ze stron jest czynnym podatnikiem VAT. Stąd dokonanie takiej transakcji zostanie opodatkowane PCC w wysokości 2%.

Agnieszka Kołodziejczak