0
1567
Spółka została wpisana jako użytkownik prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami na podstawie aktu notarialnego. Akt notarialny to umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości, w której dłużnik w celu zabezpieczenia spłaty długu wobec Spółki przeniósł na Spółkę prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność usytuowanych na tym gruncie budynków i budowli. Natomiast nieruchomość pozostaje dalej w posiadaniu dłużnika. Dłużnik zobowiązał się na pisemne wezwanie wydać nieruchomość spółce w terminie 7 dni. Wezwania takiego nie skierowano. Nieruchomość nie została fizycznie wydana dla spółki. Czy umowa ta rodzi obowiązek wystawienia faktury? Następnie Spółka sprzedała tą nieruchomość kolejnej firmie. Czy miała do tego prawo i czy transakcja ta podlega opodatkowaniu?
ODPOWIEDŹ
Zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie jest czynnością skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług i obowiązku wystawienia faktury. Dopiero w przypadku, gdy dłużnik nie zaspokoi wierzytelności w określonym w umowie terminie, wierzyciel definitywnie przejmuje ekonomiczne władztwo nad rzeczą, co skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Po wydaniu spółce nieruchomości przez dłużnika na jej wezwanie, spółka ma prawo sprzedać przedmiotową nieruchomość.
UZASADNIENIE
Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Przedmiotem przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.
W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco - rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.
Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia pieniężnego (spłata kredytu lub pożyczki) przez dłużnika.
Z powyższego wynika, że jeżeli strony zawarły umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.
W przedmiotowej sprawie samo zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie jest czynnością skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług i obowiązku wystawienia faktury. Dopiero w przypadku, gdy dłużnik nie zaspokoi wierzytelności w określonym w umowie terminie, wierzyciel definitywnie przejmuje ekonomiczne władztwo nad rzeczą, co skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług i dopiero wówczas gdy dojdzie do wydania nieruchomości spółce w rozumieniu ustawy o podatku VAT tj. nastąpi przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, spółka będzie miała prawo do dostawy przedmiotowej nieruchomości.
Kwestia opodatkowania kolejnej dostawy wymaga oceny, czy nieruchomość będąca przedmiotem dostawy podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku:
10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
W przedmiotowej sprawie brak jest danych, aby móc stwierdzić, czy przedmiot dostawy, o którym mowa w zapytaniu powinien podlegać opodatkowaniu czy też korzysta ze zwolnienia od opodatkowania. Konieczna jest analiza wyżej przytoczonych przepisów w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) sprzedaż zwolnioną od podatku należy wykazać w pozycji 10, sprzedaż opodatkowaną stawką 8% należy wykazać w pozycji 17 (wartość netto) i w pozycji 18 (podatek należny), natomiast sprzedaż ze stawką 23% należy wykazać w pozycji 19 (wartość netto) i w pozycji 20 podatek należny.
Marta Rusin
Podstawa prawna: art. 7 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
