Sprzedaż działki wraz z jej fundamentami

ODPOWIEDŹ

Dostawę działki z wybudowanymi fundamentami pod dom, zdaniem Redakcji, należy opodatkować stawką podstawową w wysokości 23%. Informujemy jednocześnie, że w analogicznej sprawie istnieją rozbieżne stanowiska organów podatkowych.

UZASADNIENIE

Co, do zasady towary i usługi opodatkowane są podstawową stawką VAT 23%. Od niniejszej reguły ustawodawca przewidział pewne odstępstwa, wprowadzając dla niektórych czynności stawki obniżone lub zwolnienie z VAT. I tak, obniżoną stawkę w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Z kolei przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Powyższe zastrzeżenie dotyczy ograniczenia powierzchni użytkowej budynków i lokali mieszkalnych, gdzie powierzchnia nie może przekroczyć w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych 300 m2 oraz 150 m2 w przypadku lokali mieszkalnych. Jeżeli limity powierzchni użytkowej w powyższych przypadkach zostaną przekroczone, obniżoną stawkę stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu na którym posadowione są budynki rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa nieruchomości korzysta z obniżonej stawki lub ze zwolnienia, to dostawa gruntu na którym budynek jest posadowiony również będzie korzystała z takiej samej stawki lub ze zwolnienia. Z kolei dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane może korzystać ze zwolnienia. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem w przedstawionej w pytaniu sprawie istotne jest ustalenie co tak naprawdę jest przedmiotem sprzedaży. Prawo do zastosowania obniżonej 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych. Należy zwrócić uwagę iż istnieją rozbieżne stanowiska organów podatkowych w analogicznych sprawach.

W interpretacji Indywidualnej nr IBPP1/4512-182/15/AW z dnia 11 maja 2015 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach przyznał rację podatnikowi, iż dla dostawy działki wraz z fundamentami pod budowę jednorodzinnego budynku mieszkalnego zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT w wys. 8%. Odwołał się on do definicji zawartych w art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. I tak przez budynek należy rozumieć obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Z kolei przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Organ odwołał się również do definicji zawartych w PKOB, gdzie przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

We wskazanej interpretacji Organ przywołał pismo Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 roku nr SRI-4-WSK-12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), z którego wynika, że obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych. Ostatecznie Organ stwierdził, iż ”sprzedaż działki wraz z rozpoczętymi fundamentami pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, których stan zaawansowania na moment sprzedaży będzie wskazywał, że na przedmiotowym gruncie może powstać tylko i wyłącznie budynek mieszkalny jednorodzinny o symbolu PKOB 111 i powierzchni nieprzekraczającej 300 m2 - będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT”.

Z kolei Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej nr IPPP2/4512-187/16-4/DG z dnia 16 czerwca 2016r. odnosząc się do tych samych w/w definicji stwierdził, że „Niedokończona inwestycja budowlana w postaci budowy budynku mieszkalnego, gdy prace budowlane na moment przeprowadzenia transakcji będą na etapie fundamentów nie wypełnia definicji budynku, oraz nie nosi cech budowli. Należy zauważyć, że Wnioskodawca w chwili sprzedaży poczynił dopiero wstępne prace budowlane mające na celu wybudowanie budynku. Trudno uznać, że wyżej wskazane prace na tak wstępnym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich część. Bez znaczenia w takiej sytuacji jest fakt, że nabywca działki zobowiąże się do kontynuacji rozpoczętej inwestycji budowlanej i przejmie od Wnioskodawcy wszelkie dokumenty związane z tą inwestycją. Skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonanej dostawy nieruchomości, w której Wnioskodawca będzie posiadał jedynie grunt z wykonanymi fundamentami, który nie może być zaklasyfikowany ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, budowla lub ich część.”

Organ odwołał się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV który uznał, że „kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony”. W związku z powyższym Organ uznał, że: „(...) w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany (z wniosku wynika, że jest to grunt przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe). Preferencyjna stawka podatku przewidziana w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego nie znajdzie zatem zastosowania w tym przypadku. Należy również wskazać, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ sprzedawana działka jest terenem budowlanym. Powyższą transakcję należy opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy o VAT.”

Z uwagi na rozbieżne stanowiska organów w analogicznej sprawie wskazane byłoby zwrócić się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklarcji VAT-7(17) dostawę towarów opodatkowaną stawką VAT 23% należy wykazać w pozycji 19 podstawę opodatkowania

Ewa Kot

Podstawa prawna: art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 1, ust. 12, ust. 12a, ust. 12b, ust. 12c, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.