Sprzedaż lokali wyodrębnionych z budynku a opodatkowanie VAT

Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 31 maja 2012 roku nr IPTPP2/443-147/12-4/JS.

Sytuacja podatnika

Wnioskodawcy posiadają nieruchomość w postaci budynku wielorodzinnego, którego są właścicielami na podstawie wniesienia aktem notarialnym z tytułu aportu nieruchomości do spółki jawnej. Wcześniej nabyli nieruchomość od poprzednich właścicieli jako przedmiot używany nie płacąc podatku VAT od transakcji przeniesienia własności. Obecnie zamierzają przeprowadzić remont budynku, jak i jego rozbudowę o dwie dodatkowe kondygnacje. Po przeprowadzeniu remontu i rozbudowy zamierzają dokonać sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych. Nakłady na remont istniejących kondygnacji nie przekroczą 30% wartości zakupu nieruchomości, jak i wartości wniesionego aportu. Klasyfikacja dla przedmiotowego budynku wielorodzinnego to PKOB 1112, powierzchnia żadnego z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczała 150 m2 powierzchni użytkowej, aport nieruchomości do spółki jawnej nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

Dla lokali wyodrębnionych w remontowanej części budynku wielorodzinnego Wnioskodawca poinformował, iż:

• poszczególne lokale będą ulepszane, a wydatki na ulepszenie nie przewyższą 30% ich wartości początkowej i wydatki w kwocie brutto będą wliczone w koszty, nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT,

• w stosunku do poszczególnych lokali nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• lokale nie będą służyły do czynności podatkowych przez 5 lat,

• lokale nie będą oddane w najem ani dzierżawę przed dostawą.

Dla lokali wyodrębnionych w nadbudowanej części budynku wielorodzinnego Wnioskodawca wskazał, iż:

• wydatki na lokale będą stanowiły 100% w stosunku do ich wartości początkowej,

• w stosunku do poszczególnych lokali będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• lokale w stanie ulepszonym nie będą wykorzystywane do czynności podatkowych przez co najmniej 5 lat,

• poszczególne lokale przed dostawą nie będą oddane w najem ani dzierżawę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy przy sprzedaży lokali wyodrębnionych w remontowanej części budynku gdzie wartość remontu nie przekroczy 30% wartości nabytej nieruchomości należy naliczać podatek VAT...

2. Czy przy sprzedaży lokali wyodrębnionych w nadbudowanej części budynku należy naliczać podatek VAT...

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, iż aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Należy również zauważyć, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl ust. 11 powołanego artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Należy wskazać, iż Zainteresowany planując dostawę lokali wyodrębnionych w remontowanej części budynku nie będzie spełniał przesłanki do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa tych lokali będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Bowiem z przedstawionych okoliczności wynika, że do momentu planowanej dostawy nie wystąpi oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Wobec powyższego dostawa lokali wyodrębnionych w remontowanej części budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast sprzedaż lokali wyodrębnionych w remontowanej części budynku będzie korzystała ze zwolnienia, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – w stosunku do tych lokali nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz poszczególne lokale będą ulepszane, a wydatki na ulepszenie nie przewyższą 30 % ich wartości początkowej.

Odnosząc się zaś do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących dostawy lokali wyodrębnionych w nadbudowanej części budynku należy stwierdzić, iż planowana dostawa tych lokali nie spełnia przesłanki do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż ta dostawa będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Bowiem do momentu planowanej dostawy nie wystąpi oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Poszczególne ww. lokale – jak wskazał Wnioskodawca – przed dostawą nie będą oddane w najem ani dzierżawę, stąd nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia.

Sprzedaż lokali wyodrębnionych w nadbudowanej części budynku nie będzie również korzystała ze zwolnienia, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – w stosunku do poszczególnych lokali będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podstawa prawna: art. 43 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.