Sprzedaż mieszkania ze sprzętem w zabudowie

ODPOWIEDŹ

Nie, deweloper nie może zastosować stawki VAT 8% w odniesieniu do sprzętu AGD w zabudowie. Również sprzedaż sprzętu AGD za 1 zł jest ryzykowna.

UZASADNIENIE

Zgodnie z treścią art.41 ust.12-12c ustawy o podatku od towarów i usług do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się obniżoną stawkę VAT 8%. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się między innymi obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, w zakresie, w jakim:

1. powierzchnia użytkowa budynku nie przekracza 300 m2 – w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych,;

2. powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza 150 m2 – w przypadku lokali mieszkalnych.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej opisane powyżej limity stawkę VAT 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej mieszczącej się w limicie w całkowitej powierzchni użytkowej.

Zatem, jeżeli Deweloper sprzedaje lokale mieszkalne o powierzchni nie przekraczającej 150m2, może przy ich sprzedaży zastosować stawkę VAT 8%. Nasuwa się jednak pytanie, w jakim zakresie można zastosować taką obniżona stawkę. Czy, jeżeli Deweloper sprzedaje mieszkanie „pod klucz” taką dostawę można uznać za świadczenie kompleksowe i zastosować do całości obniżoną stawkę podatku, czy też należy wyłączyć część świadczenia i opodatkować go stawką VAT 23%?

Opisane powyżej zagadnienie było wielokrotnie przedmiotem orzeczeń organów podatkowych i sądów administracyjnych. Organa podatkowe (na przykład Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji o sygnaturze ITPP1/4512-757/15/JP z 14 października 2015 roku) prezentują stanowisko, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych wykończonych „pod klucz” z preferencyjnej stawki 8% może korzystać wartość samego lokalu a także „elementów wyposażenia spełniających definicję części składowych lokalu mieszkalnego, w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (glazura i terakota podłogi w pokojach oraz przedpokoju, malowanie ścian, drzwi wewnętrzne, oświetlenie, tzw. biały montaż). Należą bowiem do nich te części, których odłączenie spowoduje uszkodzenie lub istotną zmianę całości, bądź też uszkodzenie lub zmianę elementu odłączonego (jego bezużyteczność).

Natomiast do dostawy elementów wyposażenia niestanowiących części składowych lokalu mieszkalnego, takich jak: zabudowa meblowa wnękowa, łazienkowa i kuchenna oraz sprzęt AGD, trwale związany z zabudową, należy zastosować podstawową stawkę podatku od towarów i usług, tj. 23%.”

Sądy administracyjne prawo do zastosowania obniżonej stawki podatku od towarów i usług interpretują nieco szerzej. W wyroku z 9 marca 2016 roku o sygnaturze I SA/Gd 45/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w ślad za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygnaturze I FSK 321/14, orzekł, że prawo do obniżonej stawki VAT przysługuje również w stosunku do trwałej zabudowy meblowej w lokalu czy budynku mieszkalnym, czyli takiej zabudowy, która „jest połączona konstrukcyjnie z budynkiem (lokalem) w taki sposób, że demontaż jej może spowodować uszkodzenie jej elementów, czy też substancji budynku lub lokalu”.

Ten sam skład sędziowski nie uznał jednak prawa do zastosowania obniżonej stawki VAT w odniesieniu do sprzętu AGD montowanego w zabudowie kuchennej, stwierdzając, że: „Odmiennie jednak należy ocenić dostawę sprzętu AGD. Lodówka, pralka, zmywarka, czy też kuchnia, nawet przeznaczona do zabudowy, nie stanowi po jej zamontowaniu trwałego elementu konstrukcyjnego budynku. (…) Wymiana uszkodzonego lub przestarzałego sprzętu AGD nawet zabudowanego, jest możliwa bez zmian konstrukcyjnych w budynku. (…) Należy też podkreślić, że przyjęcie, że dostawa sprzętu AGD stanowi składnik zabudowy meblowej stanowiącej usługę modernizacji mogłoby też prowadzić do naruszenia zasady konkurencji i stawiać w korzystniejszej sytuacji niektóre podmioty. Nie ma więc żadnego uzasadnienia do uznania, by dostawa sprzętu AGD stanowiła element usługi modernizacji objętej stawką uprzywilejowaną.”

Zatem, stosując opisaną powyżej linię orzeczniczą, Deweloper może zastosować obniżoną stawkę VAT 8% w stosunku do dostawy lokalu, jego wykończenia, białego montażu i trwałej zabudowy meblowej, która jest połączona konstrukcyjnie z budynkiem, nie może natomiast zastosować tej stawki do zamontowanego sprzętu AGD ani do zabudowy meblowej, która nie jest z budynkiem połączona.

Kwestia sprzedaży wyposażenia AGD po cenie 1 zł była przedmiotem orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Sąd ten, w orzeczeniu o sygnaturze I SA/Kr 349/14 z 27 maja 2014 roku uznał, że spółka, która zamierzała sprzedawać lokale mieszkalne wykończone „pod klucz” i oferować sprzęt AGD odbiorcom po promocyjnej cenie 1 zł, ale resztę wartości odzyskiwać w wartości sprzedawanego lokalu, powinna za podstawę opodatkowania tego sprzętu uznać całą wartość z tytułu tej dostawy, faktycznie uzyskaną od odbiorcy (czyli również tę część, która została wliczona w cenę lokalu). W cytowanym wyroku Sąd argumentował, że: „podejmowane przez skarżącą spółkę działania promocyjne nie będą miały wpływu na podstawę opodatkowania. W istocie bowiem są one pozorne, sprzedaż nie odbywa się bowiem po cenie uwzględniającej określony rabat, skoro cała wartość ekonomiczna wykończenia i wyposażenia w rzeczywistości mieści się w ogólnej cenie mieszkania, wkalkulowana została w 1 m2 lokalu podlegającego dostawie. Sprzedaż po cenie promocyjnej wykończenia i wyposażenia lokali występowałaby w sytuacji, gdyby ich cena była ustalana poniżej wartości rynkowej, tj. z rzeczywistym rabatem w stosunku do sprzedaży przez wnioskodawcę przedmiotowego wyposażenia i wykończenia innym nabywcom po cenie rynkowej, co nie ma miejsca na gruncie niniejszej sprawy. Wnioskodawca zamierza bowiem pobrać od nabywcy rzeczywistą wartość wykończenia i wyposażenia lokalu. W takiej sytuacji nie można uznać, że kwotą należną wnioskodawcy będzie wyłącznie cena promocyjna, bowiem nie będzie to jedynie świadczenie należne wnioskodawcy z tytułu wykończenia i wyposażenia lokalu.”

Jeżeli zatem Deweloper zamierza sprzedać sprzęt AGD po cenie 1 zł, ale również odzyskać część wartości tego sprzętu w cenie mieszkania, musi liczyć się z tym, że organa podatkowe mogą zakwestionować taką praktykę.

Ewa Konarska

Podstawa prawna: art.41 ust.12-12c ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.