Szukanie zaawansowane

Szukanie wraz z odmianą wyrazów
Wstaw * (gwiazdka) po wpisaniu początku wyrazu
np. podatk*, aby znaleźć podatkami, podatkach itd.

Dokładne dopasowanie
Wpisz wyrażenie w cudzysłowie.
Na przykład: "podatek dochodowy".

Wykluczenie wyrażenia
Wstaw - (minus) przed słowem, które chcesz wykluczyć. Na przykład: "sprzedaż -towar"

Brak wyników

VAT NALEŻNY , GMINY I POWIATY , NIERUCHOMOŚCI

October 2, 2014

Sprzedaż nieruchomości gruntowej w drodze bezprzetargowej na rzecz użytkownika wieczystego

0 1189

Jednostka samorządu terytorialnego, czynny podatnik VAT zamierza na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedać nieruchomość gruntową na rzecz obecnego użytkownika wieczystego. W grudniu 2009 roku Gmina, na podstawie aktu notarialnego oddała na okres 40 lat w użytkowanie wieczyste Spółce z o.o., która zobowiązana została do wniesienia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste w wys. 25% wylicytowanej ceny nieruchomości oraz do wnoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. We wrześniu 2011 w/w Spółka sprzedała nabyte prawo użytkowania wieczystego osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Cena sprzedaży (wartość netto i VAT 23%) obejmowała wartość prawa użytkowania wieczystego oraz wartość budynków i budowli. Nowy nabywca zobowiązany został do wnoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie obejmującej podatek VAT w terminie do 31 marca każdego roku. Przeniesienie prawa własności na obecnego użytkownika odbywać się będzie w oparciu o wykup poprzez zawarcie aktu notarialnego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (nie będzie to przekształcenie na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez wydanie decyzji administracyjnej). Cenę sprzedaży nieruchomości gruntowej ustalono na kwotę 1.232.000 zł. Wynika ona z zaliczenia na poczet ceny nieruchomości gruntowej ustalonej na kwotę 2.480.000 zł (z VAT) kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w kwocie 1.248.000 zł (bez VAT). Czy przedstawiony przez nas sposób wyliczenia ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest prawidłowy? Jeżeli nie, to jak należy prawidłowo ustalić cenę sprzedaży nieruchomości? Czy kwota 1.232.000 zł, będzie częścią należności z tytułu dostawy jaka miała miejsce w 2009 roku, tj. w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, które zostało udokumentowane fakturą VAT? Jeżeli tak, to czy prawidłowe będzie wystawienie faktury na wartość ceny sprzedaży, tj. 1.232.000 zł w tym podatek VAT ze stawką 22%? Czy może powinna zostać potraktowana jako należność z tyt. sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu? Jeżeli tak, to jaki dokument należy wystawić na okoliczność tej transakcji? Czy sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego tej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

ODPOWIEDŹ

Sprzedaż nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym na rzecz użytkownika wieczystego, nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem towarów i usług.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Jak wynika z pytania, Czytelnik ma zamiar sprzedać nieruchomość gruntową na rzecz obecnego użytkownika wieczystego. Przeniesienie prawa własności odbywać się będzie w oparciu o wykup poprzez zawarcie aktu notarialnego na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami a nie będzie to przekształcenie na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez wydanie decyzji administracyjnej. W celu przeniesienia prawa własności na obecnego użytkownika wieczystego ustalono cenę sprzedaży nieruchomości gruntowej na kwotę 1.232.000 zł, która wynika z zaliczenia na poczet ceny nieruchomości gruntowej ustalonej na kwotę 2.480.000 zł (zawierającej w sobie podatek VAT) kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w kwocie 1.248.000 zł (nie zawierającej podatku VAT).

W myśl art. 32 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Według ust. 2 tego artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego (art. 37 ust. 2 pkt 5 ).

Na podstawie przepisu art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Jak wynika z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy zaznaczyć, że przepis art. 7 ust. 1 ww. ustawy definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

Jak wynika z licznych interpretacji, a także orzeczeń sądów, zapis “przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy rozumieć, jako dotyczący czynności, które dają nabywcy prawa do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Należy uznać daną czynność za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Tak więc, w przypadku Czytelnika, przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili ustanowienia na rzecz obecnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, tj. w 2011 roku. Obecny użytkownik wieczysty w sensie ekonomicznym nabył już prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, a zatem nabył już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel w momencie jego ustanowienia, czynność ta została wówczas udokumentowana fakturą oraz opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnego użytkownika w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na “władztwo do rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie może być traktowane jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych wieczystych użytkowników nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy. W takiej sytuacji nie znajduje zastosowania art. 106 ust. 1 ustawy o podatku VAT, tym samym Gmina nie jest zobowiązana do wystawiania z tego tytułu faktury VAT, czynność tę można udokumentować np. zwykłym rachunkiem czy notą księgową.

Ustalając cenę sprzedaży nieruchomości należy dokonać wyceny przez rzeczoznawcę faktycznej wartości nieruchomości gruntowej, którą zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy pomniejszyć o kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości określoną według stanu na dzień sprzedaży, a powstała różnica jest kwotą należną z tytułu przedmiotowej transakcji.

Reasumując, kwota jaką Gmina otrzyma od użytkownika wieczystego z tytułu sprzedaży na jego rzecz nieruchomości gruntowej nie podlega opodatkowaniu VAT.

Iwona Porez