0
1013
W dniu 9 lipca 2015 roku został sporządzony akt notarialny na mocy którego zostały sprzedane działki stanowiące własność Gminy. Zgodnie z aktem wydanie przedmiotu umowy nastąpi w terminie do 31 lipca 2015 roku. W dniu 30 czerwca 2015 roku został rozstrzygnięty przetarg. Jak wynika z ogłoszenia o przetargu wadium osoby wygrywającej przetarg zalicza się na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Pozostała cena sprzedaży wpłynęła w dniu 8 lipca 2015 roku nieruchomości zostały sprzedane na rzecz spółki akcyjnej. Sprzedane działki nie są objęte ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki położone są na terenie obszaru górniczego kopalni siarki, jest to teren o charakterze przemysłowo-wydobywczym bądź infrastrukturalnym. W księgach wieczystych oraz w wypisie z rejestru gruntów działki oznaczone są jako drogi. Są to drogi gminne gruntowe utwardzone częściowo wyłożone płytami betonowymi. Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować do powyższej sprzedaży? Kiedy powstaje obowiązek podatkowy oraz w jakim terminie wystawić fakturę?
ODPOWIEDŹ
W przypadku dostawy opisanych działek obowiązek podatkowy powstanie z chwilą rozstrzygnięcia przetargu i przekazania wadium na poczet ceny, z chwilą wpłaty zaliczki oraz w dniu, w którym nabywca uzyskuje prawo do dysponowania nieruchomością. Dostawę należy opodatkować stawką 23 %, a fakturę należy wystawić nie później niż 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub otrzymano zaliczkę.
UZASADNIENIE
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów (art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy).
Jak wynika z pytania, Gmina dokonuje dostawy działek. W dniu 9 lipca 2015 roku został sporządzony akt notarialny, zgodnie z którym wydanie przedmiotu umowy nastąpi w terminie do 31 lipca 2015 roku. W dniu 30 czerwca 2015 został rozstrzygnięty przetarg, wadium zostało zaliczone na poczet ceny nieruchomości, a pozostała cena sprzedaży wpłynęła w dniu 8 lipca 2015 roku.
Obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19a ust. 1 w/w ustawy powstaje co do zasady z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Natomiast zgodnie z art.19a ust.8 jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności m.in. : przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
Odnośnie transakcji sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy działki, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy). Zazwyczaj ma to miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego.
Przepis art. 29a ust. 1 stanowi, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego przystępujący do przetargu powinien wpłacić wadium. Jak wskazano w pytaniu, wadium zostało zaliczone na poczet ceny nieruchomości, więc należy przyjąć, że wadium stało się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu, tj. gdy jednoznacznie znany jest nabywca. W tej sytuacji wpłata wadium dotyczy konkretnej czynności i jako zaliczka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, przyjęcie prawie każdej płatności przed dokonaniem czynności powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Oczywiście musi istnieć bezpośredni związek tej wpłaty z dostawą, gdyż ma ona stanowić rodzaj wynagrodzenia.
Należy więc przyjąć, że zarówno zaliczka, jak i wpłacone wadium, które pomniejsza cenę nabycia, należy uznać za uiszczenie części ceny przed dokonaniem dostawy towaru, co zgodnie z przepisami rodzi w podatku od towarów i usług powstanie obowiązku podatkowego z tego tytułu.
W pytaniu wskazano także, że działki nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego oraz dla powyższych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W księgach wieczystych oraz w wypisie z rejestru gruntów działki oznaczone są jako drogi.
Jak wynika z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Jedynie dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług. Tak więc skoro działki sprzedawane przez Gminę położone są na terenie obszaru górniczego kopalni siarki, a także są utwardzone i częściowo wyłożone płytami betonowymi, ich dostawa podlega opodatkowaniu wg. podstawowej stawki VAT 23%.
Odnośnie wystawienia faktur, to co do zasady, fakturę wystawia się nie później niż 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę. Faktura dokumentująca zaliczkę powinna być wystawiona nie później niż 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ją otrzymano.
Reasumując, w przypadku otrzymania zaliczki, a także zaliczenia wadium na poczet ceny, obowiązek podatkowy po stronie Gminy powstanie z chwilą ich otrzymania, a fakturę należy wystawić nie później niż do 15 lipca (z tytułu wadium) i do 15 sierpnia (z tytułu zaliczki). Fakturę dokumentującą dostawę działki należy wystawić do 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano sprzedaży, tj. do 15 sierpnia.
Należy pamiętać, że zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 2014 roku moment wystawienia faktury co do zasady nie wpływa na moment powstania obowiązku podatkowego. Tak więc Gmina obowiązana jest wystawić faktury do 15 lipca i 15 sierpnia, natomiast rozliczyć podatek w deklaracji za czerwiec - z tytułu wadium oraz za lipiec - z tytułu wpłaty zaliczki.
Karol Zen
