0
1086
Jestem rolnikiem ryczałtowym, w 2000 roku otrzymałem w darowiźnie działkę rolną. Nie prowadziłem działalności gospodarczej. W 2012 roku zmienił się miejscowy plan zagospodarowania i działka została ujęta w nim jako nieruchomość przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. Warunkiem był podział działki i wyznaczenie drogi. Łączna powierzchnia działki 3,79 hektara. Podzielone działki będę sprzedawał cyklicznie po kilka w roku. Działki stanowią mój majątek własny i nie zostały nabyte w celu zarobkowym. Nie dokonywałem żadnych czynności zwiększających wartość gruntu. Informację o zamiarze sprzedaży działek zamieszczę na portalach internetowych. Czy muszę zapłacić podatek VAT?
ODPOWIEDŹ
Jeżeli przekwalifikowanie gruntu nie jest wynikiem starań Czytelnika, a wynika z decyzji organu samorządowego, to - co do zasady - sprzedaż działek budowlanych nie podlega opodatkowaniu VAT.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei za działalność gospodarczą uznaje się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Opodatkowaniu natomiast, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Zatem dostawa towarów (w tym sprzedaż gruntów) podlega opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu który dokonuje tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Orzecznictwo zarówno krajowe jak i europejskie kładzie szczególny nacisk na prawo osób fizycznych do wykonywania swobodnego prawa własności (zarządu majątkiem prywatnym osoby fizycznej).
ETS w wyroku z 15.09.2011, sygn. C-180/10, wskazał na znaczenie woli osób fizycznych zbywających grunt co do przekwalifikowania gruntu z ziemi rolnej na ziemię pod zabudowę: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT (…) kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.
NSA w wyroku z dnia 27.05.2014 r. sygn. I FSK 774/13 wyraził podobny pogląd. Jednocześnie sąd wskazał, że:
nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych,
liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą,
również okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca,
także długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.
Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Z kolei:
fakt podjęcia takich czynności, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną,
na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Ponadto, jak wskazuje się w innych wyrokach NSA (np. z 10.11.2011, sygn. I FSK 13/11 lub z 17.01.2011 sygn. I FPS 8/10) w ocenie sprzedaży gruntów należy zwracać uwagę na szereg logicznie powiązanych ze sobą czynności wskazujących na działanie jak przedsiębiorca.
Biorąc powyższe pod uwagę, można stwierdzić, iż osoby fizyczne dokonujące sprzedaży gruntów, które dokonują takiej sprzedaży w wyniku decyzji rady gminy o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczają zwykłe ogłoszenia o sprzedaży, nie uzbrajają terenu i posiadali go wcześniej na użytek własny, przy sprzedaży nie działają jak profesjonalny przedsiębiorca i nie mają obowiązku opodatkowania VAT sprzedawanych działek.
Halina Lisowska
Podstawa prawna: art. 5 ust. 1, art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
