Sprzedaż zabudowanej oraz niezabudowanej nieruchomości a stawka VAT

Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 24 lipca 2013 roku nr IPTPP4/443-273/13-4/JM.

Sytuacja Podatnika

Gmina, czynny podatnik podatku VAT, planuje przeznaczyć do sprzedaży w formie przetargu ustnego nieograniczonego działki niezabudowane oraz działkę zabudowaną drewnianym budynkiem gospodarczym nietrwale związanym z gruntem, który jest towarem używanym. Powyższy budynek nie był używany przez Gminę oraz nie przysługiwało z tego tytułu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Gmina posiada również działkę zabudowaną nieruchomościami, które stanowią odrębną od gruntu własność potwierdzoną aktem notarialnym. Obiekty budowlane znajdujące się na działce są trwale związane z gruntem. Od momentu przejęcia do chwili obecnej Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków znajdujących się na nieruchomości. Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do któregokolwiek z obiektów budowlanych znajdujących się na ww. działce. Wszystkie obiekty budowlane znajdujące się na działce są sklasyfikowane jako budynki przemysłowe. Nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, któregokolwiek z obiektów budowlanych znajdujących się na ww. działce oraz nie były wydzierżawione czy wynajmowane innym podmiotom.Dla ww. działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast nieruchomości zostały objęte decyzją ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego dla inwestycji polegającej na budowie sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-tłoczonej wraz z przykanalikami oraz pompowniami ścieków oraz stanowią własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Gminy.

W związku z powyższym Gmina zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy sprzedaż niezabudowanych nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, czy musi być opodatkowana stawką 23% oraz czy zabudowane nieruchomości będą podlegały zwolnieniu od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

W myśl obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Bowiem opodatkowaniu podlegają nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są terenami budowlanymi, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Natomiast analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie z obowiązujących przepisów wynika, iż grunt oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu będące przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy podatkowe oraz przedstawiony opis sprawy organ podatkowy uznał, iż w odniesieniu do sprzedaży działki, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jej sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w odniesieniu do działek, które zostały objęte decyzją ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego dla inwestycji polegającej na budowie sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-tłoczonej wraz z przykanalikami oraz pompowniami ścieków, to przedmiotem sprzedaży będzie teren budowlany oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu na cele inne niż rolnicze. Zatem sprzedaż działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy a sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż działki oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu będą opodatkowane stawką 23%.

Z kolei odnosząc się do zbycia działki, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to jej sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast drewniany budynek gospodarczy nietrwale związany z gruntem, znajdujący się na ww. działce należy uznać za rzecz ruchomą, czyli towar inny niż budynek lub budowla. Jednocześnie Gmina wskazała, że obiekt nie był używany, zatem nie jest towarem używanym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem dostawa ww. towaru podlegać będzie opodatkowaniu – zgodnie z treścią art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy – 23% stawką podatku od towarów i usług.

Następnie odnosząc się do budynków, posadowionych na działce organ podatkowy podkreślił, że dostawa ww. budynków będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Bowiem żaden z obiektów znajdujących się na działce nie był wydzierżawiony, wynajmowany innym podmiotom. Zatem w stosunku do ww. budynków nie znajdzie zastosowania zwolnienie od opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Natomiast spełnione zostaną warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia od podatku. W stosunku do ww. obiektów położonych na działce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto Gmina wskazała, że od momentu przejęcia do chwili obecnej nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków znajdujących się na nieruchomości. Wobec powyższego dostawa budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu dla działki będzie zwolniona od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10a, art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, § 13 ust. 1 pkt 4, 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.